건물 임대차 계약, 20년 넘으면 무효?

건물을 임대할 때 계약 기간을 길게 잡고 싶은 마음은 누구나 같을 겁니다. 특히 사업을 하는 분이라면 더욱 그렇겠죠. 하지만 법적으로 건물 임대차 계약 기간은 최대 20년으로 제한되어 있습니다. 이를 어떻게 해석해야 하는지, 관련된 법적 분쟁과 판결을 살펴보겠습니다.

쟁점 1: 임대차 기간 20년 제한, 무조건 지켜야 할까?

민법 제651조 제1항은 "임대차는 당사자의 약정에 의한 기간을 정할 수 있으나, 그 기간을 20년을 넘지 못한다."라고 규정하고 있습니다. 이 조항이 강행규정인지, 즉 당사자 간의 합의로 배제할 수 있는지가 쟁점이었습니다.

법원은 이 조항을 강행규정으로 해석했습니다. 즉, 임대인과 임차인이 아무리 합의하더라도 20년을 초과하는 임대차 계약은 무효라는 것입니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 입법 취지: 장기간 임대차는 임차물 관리 소홀 및 개량 지연 등 사회경제적 손실을 초래할 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 20년으로 제한한 것입니다.
• 규정 형식: "20년을 넘지 못한다"는 명확한 표현은 강행규정임을 나타냅니다.

건물이 튼튼한 철근콘크리트 건물이라거나, 임대인이 관리비를 받고 관리를 하고 있다는 등의 특별한 사정이 있더라도 이 조항의 적용을 배제할 수는 없습니다.

쟁점 2: 신의성실의 원칙 위반과 권리 행사

임차인이 20년을 초과하는 계약을 알고서 체결했음에도 나중에 이를 문제 삼아 계약의 무효를 주장하는 것이 신의성실의 원칙에 위배되는 것은 아닐까요?

법원은 이에 대해 신의성실의 원칙 위반이나 권리 남용에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 신의성실의 원칙 위반으로 권리 행사를 부정하려면 상대방에게 신의를 주었거나, 상대방이 신의를 가진 것이 정당한 상태여야 하며, 그 신의에 반하는 권리 행사가 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도여야 합니다. 단순히 강행법규 위반 사실을 알고 법률행위를 했다는 사실만으로는 신의칙 위반이나 권리 남용이라고 볼 수 없습니다. (대법원 2001. 5. 15. 선고 99다53490 판결, 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다67126 판결 등 참조)

결론

임대차 계약 기간은 최대 20년으로 제한되며, 이는 강행규정이므로 당사자 간 합의로 배제할 수 없습니다. 20년을 초과하는 계약은 무효이며, 임차인이 이를 알고 계약했더라도 나중에 무효를 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 위배되지 않습니다. 장기 임대차 계약을 고려하고 있다면 이 점을 꼭 유의해야 합니다.

참조 조문:

• 민법 제651조 제1항
• 민법 제652조
• 민법 제2조
• 민법 제742조
• 민법 제744조

참조 판례:

• 대법원 2001. 5. 15. 선고 99다53490 판결
• 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다67126 판결
• 대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다2390, 2406 판결