영구임대차, 가능할까요?

부동산 임대차 계약을 할 때, 기간을 정하는 것은 매우 중요합니다. 그런데 만약 임대차 기간을 '영구'로 정한다면 어떻게 될까요? 가능할까요? 결론부터 말씀드리면, 원칙적으로 가능합니다.

이번 포스팅에서는 영구임대차의 효력에 대한 대법원의 판단을 살펴보겠습니다. 최근 대법원은 영구임대차 계약을 인정하는 판결을 내렸습니다. (대법원 2023. 3. 23. 선고 2023다209741 판결)

과거 민법 제651조에서는 일부 특수한 경우를 제외하고는 임대차 기간을 최대 20년으로 제한했습니다. 하지만 헌법재판소는 2013년 이 조항이 계약의 자유를 침해한다며 위헌 결정을 내렸습니다. (헌법재판소 2013. 12. 26. 선고 2011헌바234 전원재판부 결정)

이후 현재 민법에는 처분능력 없는 자의 단기 임대차에 대한 기간 제한(민법 제619조)만 있을 뿐, 영구임대차를 금지하는 규정은 없습니다.

대법원은 소유자가 특정인에게 채권적으로 사용·수익권을 포기하는 것은 가능하며 (대법원 2017. 6. 19. 선고 2017다211528, 211535 판결), 영구임대차를 인정하더라도 차임 증감 청구권이나 계약 해지 등으로 당사자들의 이익을 조정할 수 있다고 판단했습니다. 즉, 임대인의 소유권을 전면적으로 제한하는 것이 아니라는 것입니다.

영구임대차는 임차인에게 권리, 임대인에게 의무입니다. 임대인은 임차인의 귀책사유가 없는 한 임대차 관계를 유지해야 할 의무를 부담합니다. 반대로 임차인은 언제든지 이 권리를 포기할 수 있으며, 포기하게 되면 기간의 정함이 없는 임대차가 됩니다. (대법원 2001. 6. 29. 선고 99다64438 판결)

결론적으로, 특별한 사정이 없는 한 계약 자유의 원칙상 영구임대차 계약은 유효합니다. 하지만 영구임대차 계약이라 하더라도 임차인은 언제든지 그 권리를 포기하고 기간의 정함이 없는 임대차로 전환할 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

참고 조문:

• 민법 제185조 (일반적 소멸시효)
• 민법 제211조 (소유자의 권리)
• 민법 제619조 (처분무능력자의 임대차기간)
• 민법 제635조 (기간의 약정없는 임대차의 해지통고)
• 구 민법 제651조 (임대차기간의 약정) (2016. 1. 6. 법률 제13710호로 삭제)