20년 계약에 매년 1원?! 월세 안 올려도 될까요? (차임증액청구)

안녕하세요! 오늘은 조금 특이한 임대차 계약 사례를 통해 차임 증액 청구에 대해 알아보겠습니다. 20년 동안 매년 1원만 내는 월세 계약, 상상이 되시나요? 과연 이런 계약에서도 월세를 올려달라고 할 수 있을까요?

사례: 20년 동안 임대하고, 그 후 10년씩 연장하기로 한 주택 임대차 계약에서 임대료를 매년 1원으로 정했습니다. 이 계약에서 임대인은 월세를 올려달라고 할 수 있을까요?

핵심 쟁점: 사실상 무상 사용을 약속한 계약에서도 경제 사정 변화를 이유로 차임(월세)을 올려달라고 할 수 있을까요?

법적 근거: 주택임대차보호법 제7조는 조세, 공과금, 기타 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 약정 차임이 적절하지 않게 된 경우, 장래에 대해 차임 증감을 청구할 수 있다고 규정합니다. (주택임대차보호법 제7조)

하지만 당사자 간 합의로 차임을 올리지 않기로 하는 특약(차임불증액 특약)도 임차인에게 불리하지 않다면 유효합니다. (주택임대차보호법 제10조)

그렇다면 차임불증액 특약이 있더라도 임대인이 차임 증액을 청구할 수 있는 경우가 있을까요?

대법원은 "차임불증액 특약 후 그 특약을 유지하는 것이 신의칙에 반할 정도의 사정변경이 있는 경우, 형평의 원칙상 임대인의 차임증액청구를 인정해야 한다"고 판시했습니다. (대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결) 즉, 극히 예외적인 사정변경이 있어야만 차임 증액 청구가 가능하다는 것입니다.

사례의 결론: 위 사례에서는 계약의 목적과 명시적인 약정 내용을 볼 때, 임대인은 임차인의 실질적인 무상 사용을 보장하기 위해 향후 경제 사정 변동과 관계없이 임대료를 1원으로 고정하기로 약정한 것으로 보아야 합니다. 따라서 신의칙에 반할 정도의 사정변경에 해당하지 않으므로, 임대인은 차임 증액을 청구할 수 없습니다.

결론적으로, 매년 1원의 임대료를 20년간 보장하는 계약은 임대인의 의도가 명확하게 무상 사용에 가까운 특별한 상황이므로, 일반적인 경제 사정 변동을 이유로 차임 증액을 청구하기는 어렵습니다. 하지만 모든 상황은 구체적인 계약 내용과 정황에 따라 달라질 수 있으므로, 전문가와 상담하는 것이 가장 정확합니다.