2억짜리 내 집, 빚 때문에 1억 5천으로 퉁쳐진다고? 청산금 통지 후 금액 변경, 이게 가능할까?

안녕하세요, 부동산 문제로 골머리를 앓고 계신 분들께 도움을 드리고자 오늘도 흥미로운 사례를 하나 들고 왔습니다.

사례:

철수(갑)는 영희(을)에게 1억 원을 빌렸습니다. 변제기는 1년 후, 이자는 연 5%였죠. 철수는 빚에 대한 담보로 영희에게 시가 2억 원 상당의 자신의 부동산(A부동산)에 소유권이전청구권보전의 가등기를 설정해 주었습니다. 쉽게 말해, 빚을 못 갚으면 집을 가져가라는 뜻입니다.

1년 후, 철수는 빚을 갚지 못했습니다. 영희는 가등기담보 등에 관한 법률에 따라 청산절차를 진행하기로 했습니다. 처음에 A부동산을 감정했을 때는 시세대로 2억 원으로 평가되었고, 영희는 철수에게 "부동산 2억으로 계산해서 남은 빚 정산하자"라고 통지했습니다. 그런데, 나중에 다시 확인해보니 A부동산의 실제 가치는 1억 5천만 원이었던 겁니다! 이런 상황에서 영희는 처음 통지한 2억 원이 아닌 1억 5천만 원으로 청산금을 다시 계산할 수 있을까요?

해설:

가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제1항에 따르면, 돈을 빌려준 사람(채권자)이 담보로 잡은 부동산을 가져가려면(담보권 실행), 빚 변제일 이후에 청산금 평가액을 빚진 사람(채무자)에게 알려줘야 하고, 그 통지가 도달한 날로부터 2개월이 지나야 합니다.

그리고 같은 법 제9조는 채권자가 일단 청산금 평가액을 통지하면, 그 금액에 대해서는 더 이상 번복할 수 없다고 명시하고 있습니다. 즉, 영희가 철수에게 2억 원이라고 통지했으니, 이제 와서 1억 5천만 원이라고 주장할 수는 없는 것이죠.

핵심 포인트! 하지만 여기서 중요한 것은 '청산금 평가액' 자체에 대한 번복은 불가능하지만, 청산금을 계산하는 기초가 되는 '빚의 액수'는 다시 계산할 수 있다는 것입니다. 즉, 영희는 부동산 가격은 2억으로 해야하지만, 철수가 갚아야 할 원금과 이자 총액은 다시 계산해서 정산할 수 있다는 뜻입니다.

결론:

영희는 처음 통지한 부동산 평가액 2억 원 자체는 변경할 수 없습니다. 하지만, 빌려준 돈에 대한 이자 등을 계산한 최종적인 빚 금액은 다시 계산해서 정산할 수 있습니다.

참고 법조항:

• 가등기담보 등에 관한 법률 제3조 제1항
• 가등기담보 등에 관한 법률 제9조