30년 살았는데, 국유지 내 집... 내 땅 될 수 있을까요?

안녕하세요. 30년 동안 국가 땅에 무허가 주택을 짓고 살아왔는데, 최근 시에서 과도한 사용료를 요구하며 대부계약을 하자고 합니다. 20년 넘게 점유하면 땅 주인이 될 수 있다는 이야기를 들었는데, 정말 그런가요? 저도 이 땅의 주인이 될 수 있을까요? 답답한 마음에 자세히 알아보았습니다.

점유취득시효란 무엇일까요?

우리 민법에서는 20년간 소유할 의사를 가지고 평온하고 공연하게 땅을 점유한 사람은 등기를 통해 소유권을 취득한다고 정하고 있습니다(민법 제245조 제1항). 쉽게 말해, 남의 땅이라도 오랫동안 마치 내 땅처럼 사용해 왔다면 법적으로 소유권을 인정해주는 제도입니다. 하지만 모든 땅에 적용되는 것은 아닙니다.

국유지는 다 같은 국유지가 아닙니다!

국가 소유의 땅, 즉 국유지는 행정재산과 일반재산으로 나뉩니다. 행정재산은 국가가 공적인 목적으로 사용하는 땅으로, 도로, 공원, 관공서 건물 부지 등이 이에 포함됩니다. 일반재산은 행정재산 이외의 국유지를 말합니다.

중요한 점은, 행정재산은 아무리 오래 점유해도 내 땅이 될 수 없다는 것입니다. 국유재산법에서는 행정재산은 시효취득의 대상이 아니라고 명확히 규정하고 있습니다(국유재산법 제7조 제2항). 지방자치단체 소유의 행정재산도 마찬가지입니다(공유재산 및 물품 관리법 제6조 제2항).

과거에는 '잡종재산'이라고 불렸던 일반재산의 경우에는 20년 점유취득시효가 적용될 수 있습니다. 하지만 질문자님의 경우처럼 국유지임을 알고 점유를 시작했다면 이야기가 달라집니다.

내 땅처럼 사용했다는 것을 증명해야 합니다!

단순히 오랫동안 점유했다고 해서 소유권을 얻을 수 있는 것은 아닙니다. **"소유의 의사"**를 가지고 점유했어야 합니다. 즉, 진짜 주인처럼 배타적으로 사용하고 관리했음을 입증해야 합니다. 법원은 점유자가 처음부터 소유권 취득의 법적 근거 없이, 그 사실을 알면서도 땅을 무단으로 점유했다면 소유의 의사가 없었다고 판단합니다(대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다66699 판결). 국유지임을 알고 무허가 주택을 지었다면 소유의 의사가 있었다고 인정받기 어려울 가능성이 높습니다.

결론적으로, 질문자님의 경우 30년간 국유지를 점유했더라도 해당 토지가 일반재산이라고 하더라도 소유의 의사가 인정되기 어려워 시효취득을 통한 소유권 취득은 힘들 것으로 보입니다. 관할 관청과 협의하여 대부계약 등의 해결책을 모색하는 것이 현실적인 방법일 수 있습니다.