4년 안에 집 안 지으면 세금 더 내야 할까? - 토지 취득 후 사용기간과 정당한 사유

주택건설업체가 집 지을 땅을 사놓고 4년 동안 아무것도 안 했다면 어떻게 될까요? 세금을 더 내야 할 수도 있습니다. 오늘은 토지를 취득한 후 사용하지 않은 경우 정당한 사유가 인정되는지에 대한 판례를 소개합니다.

사건의 개요

모아주택산업이라는 회사가 광주에 아파트를 짓기 위해 땅을 샀습니다. 그런데 4년이 지나도록 아파트 건설은 시작되지 않았고, 추가 세금 부과 처분을 받게 되었습니다. 회사는 "정당한 사유가 있었다"라고 주장하며 소송을 제기했습니다.

쟁점

회사가 주장한 '정당한 사유'가 인정될 수 있을까요? 구 지방세법시행령(1998. 12. 31. 대통령령 제15982호로 개정되기 전의 것) 제84조의4 제1항 제1호에서 말하는 '정당한 사유'란 무엇일까요?

법원의 판단

대법원은 회사의 주장을 받아들이지 않았습니다. 즉, '정당한 사유'가 없다고 판단했습니다.

법원은 '정당한 사유'를 판단할 때 여러 가지 요소를 고려해야 한다고 설명했습니다. 법으로 금지된 경우처럼 어쩔 수 없는 외부적 사유뿐 아니라, 회사 내부의 사정으로 시간이 부족했던 경우도 포함될 수 있다는 것입니다. 영리법인인지 비영리법인인지, 토지의 목적, 준비기간, 토지 사용을 막는 법적 또는 사실적 장애, 회사의 노력, 행정기관의 책임 등을 종합적으로 따져봐야 한다는 것이죠 (대법원 1996. 3. 12. 선고 95누18314 판결 등 참조).

그러나 토지를 살 때 이미 사용에 제약이 있는 것을 알고 있었고, 그 제약 때문에 사용하지 못했다면, 그 제약이 해소 가능한 것이었는지, 해소를 위해 노력했는지 등을 살펴봐야 한다고 했습니다. 해소 노력을 했는데도 예상치 못한 다른 문제가 생겼다는 등의 특별한 사정이 없다면, 그 제약은 '정당한 사유'가 될 수 없다는 것이죠 (대법원 2002. 4. 26. 선고 2000두10038 판결 등 참조).

이 사건에서는 회사가 땅을 살 당시 자연녹지지역이라 아파트 건설이 불가능했습니다. 인접 토지를 추가로 사야 했는데, 매입하는 데 시간이 걸렸고, 용도지역 변경에도 시간이 소요되었습니다. 하지만 법원은 인접 토지 매입 후에도 유예기간이 1년 8개월이나 남아 있었고, 그 기간 동안 충분히 노력했다면 4년 안에 건축을 시작할 수 있었을 것이라고 보았습니다. 또한, 용도변경을 기다리는 데 너무 많은 시간을 허비했고, 건축을 위한 절차도 적극적으로 진행하지 않았다고 지적했습니다.

결론

땅을 사놓고 4년 동안 아무것도 안 했다면 세금을 추가로 내야 할 수도 있습니다. '정당한 사유'가 인정되려면 단순히 외부적인 제약이 있었다는 것만으로는 부족하고, 그 제약을 극복하기 위해 얼마나 노력했는지가 중요합니다. 토지 사용 계획이 있다면 미리 철저히 준비하고, 예상치 못한 문제가 발생하더라도 적극적으로 해결하려는 노력을 보여야 세금 부담을 줄일 수 있을 것입니다.

참고 조문:

• 구 지방세법(1998. 12. 31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 것) 제112조 제2항 (현행 삭제)
• 구 지방세법시행령(1998. 12. 31. 대통령령 제15982호로 개정되기 전의 것) 제84조의4 제1항 제1호 (현행 삭제)

참고 판례:

• 대법원 1996. 3. 12. 선고 95누18314 판결
• 대법원 2002. 4. 26. 선고 2000두10038 판결 외 다수