주택건설 목적 토지의 취득세 중과와 정당한 사유

오늘은 주택건설 목적으로 토지를 취득했지만 기간 내에 착공하지 못했을 때, 취득세 중과를 피할 수 있는 '정당한 사유'에 대해 알아보겠습니다. 이번 포스팅은 대법원 1998. 2. 13. 선고 97누17827 판결 등을 참고하여 작성되었습니다.

주택회사, 왜 취득세 중과를 받았을까요?

한 주택회사가 대도시 안에서 연립주택 건설을 위해 토지와 건물을 취득했습니다. 하지만 취득 후 3년, 심지어 4년이 지나도록 착공조차 하지 못했습니다. 결국 취득세와 등록세 중과 대상이 되었는데요.

회사는 건축심의 신청을 여러 번 했지만, 설계 보완 요구, 건축 조례 위반 등의 이유로 계속 반려되었습니다. 심지어 사업계획을 변경하여 근린생활시설 건축을 시도했지만, 이마저도 반려되면서 결국 토지와 건물을 방치하게 되었습니다.

"정당한 사유"가 있으면 중과세를 피할 수 있다?

옛 지방세법(1994. 12. 22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것) 제112조 제2항, 같은 법 시행령 제84조의4 제1항, 제4항 제10호, 제138조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제101조 제1항 제5호, 제2항, 제102조 제2항에 따르면, 주택건설 목적 토지를 취득 후 일정 기간 내에 사용하지 못하면 취득세가 중과됩니다. 하지만 "정당한 사유"가 있으면 중과세를 피할 수 있습니다.

그렇다면 "정당한 사유"란 무엇일까요?

• 외부적 사유: 법령에 의한 금지·제한 등 회사가 어쩔 수 없는 사유
• 내부적 사유: 회사가 고유 업무에 사용하기 위해 정상적인 노력을 다했지만 시간이 부족했던 사유

"정당한 사유"를 판단할 때는 다음과 같은 요소들을 고려합니다.

• 회사가 영리법인인지 비영리법인인지 여부
• 토지 취득 목적에 따른 준비 기간
• 법령이나 사실상의 장애 사유 및 정도
• 회사의 토지 사용 노력 정도
• 행정관청의 귀책사유

법원의 판단은?

법원은 이 사례에서 주택회사에 "정당한 사유"가 없다고 판단했습니다. 회사가 건축심의 반려 후 보완 요구사항을 제대로 이행하지 않았고, 사업계획 변경도 적절하지 않았다고 보았기 때문입니다. 단순히 주택 건축 경기 침체라는 사정만으로는 "정당한 사유"로 인정되지 않습니다.

토지와 건물을 함께 샀을 때 취득세 계산은?

이 사건에서는 토지와 건물을 일괄 취득하여 가격 구분이 어려웠습니다. 이 경우, 옛 지방세법(1994. 12. 22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것) 제111조 제5항에 따라 사실상의 취득가액을 과세표준으로 삼아야 합니다. 법원은 토지와 건물의 총 취득가액을 취득 당시의 과세시가표준액 비율로 안분하여 토지 가액을 계산하고, 이를 취득세 중과의 과세표준으로 삼았습니다. (참고: 옛 지방세법 제111조 제1항, 제2항, 제5항 제3호, 같은 법 시행령 제80조 제1항, 제82조의3 제2항, 제3항)

결론

주택건설 목적 토지를 취득 후 기간 내에 사용하지 못하면 취득세 중과 대상이 될 수 있습니다. 하지만 "정당한 사유"가 있다면 중과세를 피할 수 있으니, 관련 법규와 판례를 잘 살펴보고 대비해야 합니다.