504호 세입자, 404호 근저당권자에게 밀려나다?! 전입신고 함정, 꼼꼼히 확인하세요!

이사하고 전입신고까지 완료했는데, 갑자기 집이 경매에 넘어가 보증금을 못 받게 될 수도 있다면? 생각만 해도 아찔하죠. 오늘은 전입신고의 함정에 빠져 억울하게 보증금을 날릴 뻔한 세입자의 이야기를 통해 전입신고의 중요성을 다시 한번 강조하고자 합니다.

사건의 개요

건축 중인 아파트 504호를 계약하고 전입신고까지 마친 세입자 A씨. 그런데 막상 건물이 완공되고 보니, 등기부등본상 A씨의 집은 504호가 아닌 404호였습니다. 이 사실을 모른 채 살고 있던 A씨에게 날벼락 같은 소식이 전해졌습니다. 집주인이 돈을 갚지 못해 집이 경매에 넘어간 것입니다. A씨는 당연히 전입신고를 했으니 보증금을 돌려받을 수 있을 거라 생각했죠. 하지만 문제는 근저당권자 B씨였습니다. B씨는 "A씨의 전입신고는 잘못된 호수로 되어 있어 효력이 없다"며 A씨보다 먼저 경매 대금에서 돈을 받아가겠다고 주장했습니다.

과연 B씨의 주장은 타당할까요?

안타깝게도 대부분의 경우, B씨의 주장이 맞습니다. 대법원 판례(대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결 등)는 전입신고는 제3자가 봤을 때 사회통념상 임차인이 해당 주택에 살고 있다는 사실을 인식할 수 있어야 효력이 있다고 판단하고 있습니다. A씨처럼 등기부상 호수와 전입신고상 호수가 다르면, 다른 사람들은 A씨가 실제로 그 집에 살고 있는지 알 수 없기 때문에 전입신고의 효력을 인정받기 어렵습니다. 즉, 주택임대차보호법에서 보장하는 대항력과 우선변제권을 잃게 되는 것이죠.

그렇다면 A씨는 보증금을 돌려받을 방법이 전혀 없는 걸까요?

아주 예외적인 경우, B씨의 주장이 받아들여지지 않을 수도 있습니다. 만약 B씨가 A씨의 잘못된 전입신고 사실을 알고 있었음에도 불구하고, A씨에게 피해를 주면서 자신의 이익만 챙기려는 의도로 배당을 요구하는 것이라면, "신의칙"에 위배되어 B씨의 주장이 배척될 수 있습니다(대법원 1991. 12. 10. 선고 91다3802 판결 등).

하지만 단순히 B씨가 대출 전 A씨의 전입신고를 확인했었다는 사실만으로는 부족합니다. B씨가 언제, 어떤 방법으로 확인했고, 그 결과를 알고도 왜 대출을 진행했는지, 대출금은 어떻게 결정했는지 등 B씨의 행동에 악의적인 의도가 있었는지 면밀히 따져봐야 합니다(대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다33224 판결 참조).

결론

전입신고는 세입자의 권리를 지키는 가장 중요한 수단입니다. 등기부등본상 주소와 전입신고 주소가 일치하는지 꼼꼼히 확인하고, 혹시라도 불일치하는 부분이 있다면 즉시 정정해야 억울한 피해를 막을 수 있습니다. 내 집 마련의 꿈을 이루기 전, 소중한 보증금을 지키기 위한 작은 노력이 큰 결과를 가져올 수 있다는 사실, 잊지 마세요!