5년 이상 보유한 주택, 꼭 등기부등본으로만 증명해야 할까요?

집을 팔 때 발생하는 양도소득세, 다들 아시죠? 1세대 1주택이라면 일정 조건을 만족하면 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 그 조건 중 하나가 바로 3년 이상 거주인데요. 그런데 만약 3년 이상 거주하지 않았더라도 5년 이상 보유했다면 어떨까요? 오늘은 이 부분에 대한 중요한 판례를 소개해드리려고 합니다.

흔히 1세대 1주택 비과세 요건으로 '3년 보유, 2년 거주'를 떠올리시는 분들 많으실 텐데요. 실제로는 3년 이상 거주 요건을 충족하지 못했더라도, 5년 이상 보유했다면 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우가 있습니다.

소득세법 시행령 제15조 제1항 제2호에서는 1세대 1주택 비과세 요건 중 하나로 '당해 주택의 보유기간이 5년 이상'인 경우를 명시하고 있습니다. 다만, '재무부령이 정하는 바에 의하여 1세대 1주택임을 입증하는 경우'라는 단서가 붙어있죠. 이 '재무부령'은 현재 소득세법 시행규칙 제6조 제3항 제1호로, '등기부등본 또는 토지·가옥대장등본에 의하여 양도자가 5년 이상 소유한 사실이 확인될 것'을 의미합니다.

그렇다면 5년 이상 보유 사실을 증명하려면 무조건 등기부등본이나 토지·가옥대장등본만 있어야 할까요? 대법원은 그렇지 않다고 판단했습니다 (대법원 1993.1.19. 선고 92누12988 전원합의체 판결).

이 판례의 핵심은 5년 이상 보유 사실이 다른 자료로 입증 가능하다면, 굳이 등기부등본이나 토지·가옥대장등본이 없어도 된다는 것입니다. 즉, 소득세법 시행규칙에서 제시한 증명 방법은 단지 예시일 뿐, 다른 방법으로도 충분히 5년 이상 보유 사실을 입증할 수 있다면 비과세 혜택을 받을 수 있다는 것이죠.

예를 들어, 명의신탁으로 인해 등기부등본상 소유권 이전 날짜가 실제 보유 기간과 일치하지 않는 경우에도, 다른 증거를 통해 5년 이상 보유 사실을 입증할 수 있다면 비과세 대상이 될 수 있습니다.

이 판례는 1세대 1주택 비과세 요건을 해석하는 데 있어 중요한 기준을 제시했다는 점에서 큰 의미가 있습니다. 5년 이상 보유했지만 등기부등본 등으로 증명하기 어려운 상황이라면, 이 판례를 참고하여 다른 증빙자료를 통해 보유 사실을 입증하는 것을 고려해볼 수 있겠습니다.