9억 초과 겸용주택 양도세, 주택 외 부분도 계산방식 적용될까?

주택과 상가가 같이 있는 겸용주택을 양도할 때 양도소득세 계산, 어떻게 해야 할까요? 특히 9억 원을 초과하는 고가주택이라면 더욱 궁금하실 텐데요. 오늘은 겸용주택, 특히 고가 겸용주택의 양도세 계산과 관련된 법원 판결을 살펴보겠습니다.

겸용주택의 양도세, 쟁점은?

주택의 면적이 더 넓은 겸용주택(주택+상가)을 팔았는데, 양도가가 9억 원이 넘는 고가주택에 해당했습니다. 이 경우 양도세 계산 시, 주택 부분 뿐 아니라 상가 부분에도 9억 초과 고가주택에 대한 계산방식을 적용해야 하는지가 쟁점이었습니다. 즉, 9억 초과분에 대한 양도세 감면 혜택을 주택 부분에만 적용해야 하는지, 아니면 상가 부분에도 적용해야 하는지가 문제였습니다.

법원의 판단은?

법원은 주택 면적이 더 넓은 겸용주택은 전체를 주택으로 간주하여 계산해야 한다고 판단했습니다 (구 소득세법 시행령 제154조 제3항). 9억이 넘는 고가주택이라도 이 원칙은 동일하게 적용됩니다. 따라서 상가 부분도 주택으로 보고, 고가주택에 대한 양도세 계산 방식(구 소득세법 시행령 제160조 제1항 제1호)을 적용하여 양도차익을 계산해야 합니다. 이때 취득가액을 알 수 없어 환산취득가액(구 소득세법 제114조 제7항)을 사용하는 경우에도 마찬가지입니다.

핵심 법 조항과 판례

• 구 소득세법 제89조 제1항 제3호: 1세대 1주택 비과세
• 구 소득세법 제95조 제3항: 고가주택 양도차익 계산
• 구 소득세법 제114조 제7항: 환산취득가액
• 구 소득세법 시행령 제154조 제3항: 겸용주택을 주택으로 보는 규정
• 구 소득세법 시행령 제160조 제1항 제1호: 고가주택 양도차익 계산방식
• 구 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호: 환산취득가액 계산방식

판결의 의미

이 판결은 9억 원을 초과하는 고가 겸용주택의 양도세 계산에 있어, 주택 외 부분도 주택으로 보아 고가주택 계산방식을 적용해야 함을 명확히 했습니다. 즉, 9억 초과분에 대한 양도세 감면 혜택이 주택 뿐 아니라 상가 부분에도 적용된다는 것을 확인해준 판례입니다. 따라서 겸용주택을 양도할 예정이라면, 이 판례를 참고하여 정확한 양도소득세를 계산하는 것이 중요합니다.

(참고: 이 글은 일반인의 이해를 돕기 위해 작성되었으며, 법률적 자문이 아닙니다. 개별적인 세무 상담은 전문가와 진행하시기 바랍니다.)