주택과 함께 점포 등 다른 용도의 공간이 함께 있는 겸용주택. 이런 겸용주택을 팔 때 양도소득세를 계산하려면 주택 면적을 정확히 산정해야 하는데요, 생각보다 복잡한 경우가 많습니다. 특히 주택과 점포가 공용으로 사용하는 복도 면적은 어떻게 계산해야 할까요? 오늘은 대법원 판례를 통해 겸용주택의 복도 면적 계산 방법을 자세히 알아보겠습니다.
사례 소개
한 건물주가 주택과 점포가 함께 있는 겸용주택을 팔았습니다. 이 건물은 도로 쪽으로 점포가 있고, 점포 뒤쪽으로는 담으로 둘러싸인 주택이 있었습니다. 주택에 사는 사람들은 점포 안에 있는 복도를 통해서만 밖으로 나갈 수 있는 구조였죠. 건물주는 양도세 계산 시, 이 복도를 점포와 주택 면적 비율에 따라 나눠서 주택 부분에 해당하는 면적만큼은 주택 면적으로 포함해야 한다고 주장했습니다. 하지만 세무서는 이를 인정하지 않았고, 결국 소송까지 가게 되었습니다.
대법원의 판단 (1987.9.8. 선고 87누471 판결)
대법원은 건물주의 손을 들어줬습니다. 핵심은 복도가 주택으로 출입하기 위한 필수적인 통로라는 점이었습니다. 비록 주택 전용 복도는 아니지만, 점포와 주택 모두 사용하는 공용 부분이므로 주택 면적 계산에 포함해야 한다는 것이죠.
복도 면적 계산 방법
대법원은 복도 면적을 점포와 주택의 면적 비율에 따라 안분 계산하여 주택 부분에 해당하는 면적만큼 주택 면적으로 인정해야 한다고 판결했습니다.
예를 들어, 점포 면적이 100㎡이고 주택 면적이 50㎡이며, 공용 복도 면적이 10㎡라면, 전체 면적(160㎡)에서 주택이 차지하는 비율은 50/160 = 약 31%입니다. 따라서 복도 면적 10㎡의 31%인 약 3.1㎡를 주택 면적으로 포함하여 양도세를 계산해야 합니다.
관련 법 조항
결론
겸용주택의 양도세 계산 시, 주택과 점포가 공용으로 사용하는 복도라도 주택 출입에 필수적이라면 주택 면적에 포함해야 합니다. 복도 면적은 점포와 주택의 면적 비율에 따라 안분 계산하여 주택 부분에 해당하는 면적만큼 주택 면적으로 산입합니다. 이러한 판례를 통해 겸용주택 소유자들은 자신의 권리를 정확히 이해하고 양도세 계산에 활용할 수 있습니다. 복도 면적처럼 작은 부분까지 꼼꼼히 따져서 정당한 세금을 납부하는 것이 중요합니다.
세무판례
주택 일부를 임대하는 겸용주택의 경우, 집주인이 거주하는 부분만 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 임대하는 부분은 비과세 대상에서 제외됩니다. 또한, 겸용주택이더라도 각 세대가 독립된 주거 공간을 갖춘 경우에는 세대별 면적을 기준으로 국민주택 규모 여부를 판단합니다.
세무판례
주택 면적이 더 넓은 겸용주택(주택+상가 등)을 9억 초과에 팔았을 때 양도세 계산 시, 주택이 아닌 부분(상가 등)도 주택으로 보고 계산해야 한다는 판결.
일반행정판례
1988년 말에 부동산을 양도한 원고가 양도소득세 부과 처분에 불복하여 제기한 소송에서, 대법원은 양도 시기, 취득가액 평가, 세율 적용 등 쟁점에 대해 세무서의 과세 처분이 대체로 적법하다고 판단했습니다.
세무판례
주택과 상가 등 다른 용도의 공간이 함께 있는 겸용주택을 팔았을 때, 양도소득세를 내지 않아도 되는 주택으로 볼 것인지, 세금을 내야 하는 다른 용도의 건물로 볼 것인지 판단하는 기준과, 그 기준에 따라 누가 증명해야 할 책임이 있는지를 다룬 판례입니다.
세무판례
재개발로 겸용주택(주택+상가)을 새 아파트로 바꾼 경우, 주택 부분과 상가 부분을 구분하여 장기보유특별공제를 계산해야 한다는 판결입니다. 1세대 1주택 혜택(더 높은 공제율)은 주택 부분에만 적용됩니다.
세무판례
한 건물에 주거용 공간과 임대용 공간이 함께 있을 때, 임대용 공간은 주택으로 보지 않아 1가구 1주택 면세 혜택을 받을 수 없다.