가등기 후 압류, 그리고 본등기! 복잡한 등기 순서, 압류는 어떻게 될까?

부동산 등기는 참 복잡하죠. 특히 가등기, 압류, 본등기 등 여러 권리가 얽혀 있는 경우에는 더욱 그렇습니다. 오늘은 가등기, 압류, 본등기 순서로 등기가 된 상황에서 국세 압류는 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

사건의 개요

한 부동산에 A라는 사람이 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기를 먼저 설정했습니다. 그런데 그 후에 국가에서 세금 체납을 이유로 압류등기를 했습니다. 그리고 나서 A는 가등기에 기반하여 본등기(소유권이전등기)까지 마쳤습니다. 얼핏 보면 A가 먼저 가등기를 했으니 압류는 효력이 없을 것 같지만, 문제는 A의 가등기가 '담보가등기'라는 주장이 제기된 것입니다. 일반적인 가등기와 달리 담보가등기는 돈을 빌려주고 돈을 못 받으면 그 부동산을 가져가기 위해 설정하는 가등기입니다.

등기공무원의 딜레마

등기공무원은 A의 가등기 이후에 등기를 한 국가를 포함한 다른 권리자들에게 등기를 말소하겠다는 통지를 보냈습니다(부동산등기법 제175조). 그러나 세무서는 A의 가등기가 실제로는 돈을 빌려준 것에 대한 담보 목적의 가등기라 주장하며 이의를 제기했습니다(부동산등기법 제176조). 즉, 압류를 유지해야 한다는 것이죠.

등기공무원은 서류상으로만 판단하는 형식적 심사권만 가지고 있습니다. 따라서 담보가등기인지 아닌지 실질적인 판단을 할 수는 없습니다. 이러한 상황에서 등기공무원은 세무서의 이의를 받아들여 압류등기를 말소하지 않기로 결정했습니다.

대법원의 판단

이 사건은 결국 대법원까지 갔는데, 대법원도 등기공무원의 판단이 옳다고 보았습니다.

대법원은 가등기가 담보가등기인지 여부에 대한 분쟁이 있는 경우, 등기공무원은 가등기를 순위보전의 가등기로 단정하고 압류등기를 직권으로 말소할 수 없다고 판시했습니다. (국세기본법 제35조 제2항 참조) A가 본등기를 마쳤다고 하더라도, 가등기의 진정한 목적이 무엇인지에 대한 다툼이 있는 이상, 등기공무원은 서류상으로만 판단해야 하기 때문입니다.

관련 법 조항 및 판례

• 부동산등기법 제175조 제1항, 제177조
• 국세기본법 제35조 제2항
• 대법원 1988.3.24. 자 87마1270 결정
• 대법원 1989.2.28. 선고 87다카684 판결
• 대법원 1989.11.2. 자 89마640 결정

결론

가등기 후 압류등기가 된 상황에서, 가등기가 담보가등기인지 다툼이 있는 경우 등기공무원은 압류를 함부로 말소할 수 없습니다. 등기는 공시 기능을 가지고 있기 때문에, 등기공무원의 신중한 판단이 중요함을 보여주는 사례입니다.