가등기 후 세금 압류? 내 집 날아가나요? 등기 직권말소에 대해 알아보자!

내 집 마련의 꿈을 안고 가등기를 해두었는데, 갑자기 세금 체납으로 압류가 들어왔다면? 등기가 직권으로 말소될 수 있을까요? 오늘은 가등기 이후 세금 압류등기가 들어왔을 때 어떤 상황에서 압류등기가 직권 말소되는지, 등기관의 심사 범위는 어디까지인지 자세히 알아보겠습니다.

가등기 후 압류, 어떻게 되나요?

소유권이전 청구권 보전을 위한 가등기는 나중에 본등기를 할 수 있는 권리를 확보해두는 제도입니다. 이 가등기 후에 압류, 가압류, 가처분 등 다른 등기가 들어오더라도, 가등기에 기반한 본등기가 완료되면 원칙적으로 그 중간 등기들은 효력을 잃게 됩니다. 등기관은 이러한 중간 등기를 부동산등기법 제175조, 제176조, 제177조, 제55조 제2호에 따라 직권으로 말소해야 합니다.

등기관은 무엇을 심사하나요?

등기관은 등기 신청 시 필요한 서류가 제출되었는지, 서류가 진짜인지 등 형식적인 부분만 심사합니다. 실제 권리관계까지 판단하는 것은 등기관의 권한 밖입니다.

세금 압류는 좀 다르다?

하지만 국세와 지방세 체납으로 인한 압류는 조금 다른 이야기입니다. 구 국세기본법 제35조 제2항, 지방세법 제31조 제4항에 따르면, 가등기가 '담보' 목적이라면, 세금 압류가 가등기보다 우선할 수 있습니다. 즉, 세금 납부를 위한 돈을 빌리고 그 대가로 집에 가등기를 설정한 경우 등이 해당합니다.

이때 중요한 것은 가등기가 담보 목적인지, 세금이 해당 재산에 부과된 것인지, 세금 납부 기한이 가등기보다 앞서는지 등의 '실체적' 사실관계입니다. 등기관은 원칙적으로 실체적 심사 권한이 없지만, 세금 압류의 경우 예외적으로 제한적인 범위 내에서 심사할 수 있습니다.

등기관의 심사 범위는?

가등기 후 세금 압류등기가 마쳐지고 본등기가 이루어진 경우, 등기관은 압류한 기관에 직권말소를 통지합니다 (부동산등기법 제175조). 만약 압류한 기관이 가등기가 '담보 목적'이라는 증거와 함께 세금이 해당 재산에 부과되었거나 세금 납부 기한이 가등기보다 앞선다는 사실을 소명하면, 등기관은 압류등기를 직권말소 할 수 없습니다. 반대로 이러한 소명이 없다면 다른 중간 등기와 마찬가지로 압류등기를 직권말소 해야 합니다. (대법원 2010. 3. 18.자 2006마571 전원합의체 결정 참조)

결론적으로, 가등기 후 세금 압류가 들어왔을 때, 압류등기의 직권말소 여부는 가등기의 목적, 세금 부과 여부, 세금 납부 기한 등 실체적 사실관계에 따라 달라집니다. 등기관은 제한적인 범위 내에서 이를 심사하여 직권말소 여부를 결정합니다. 내 집 마련의 꿈을 지키기 위해 관련 법률 및 판례를 잘 숙지하여 불이익을 당하지 않도록 주의해야 합니다.