가등기 후 국세 압류, 어떻게 될까요?

부동산 거래에서 가등기는 흔하게 볼 수 있는 제도입니다. 그런데 가등기 이후에 국세 압류가 들어오면 어떻게 될까요? 생각보다 복잡한 문제가 숨어있습니다. 오늘은 가등기 이후 국세 압류등기의 효력에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 가등기의 종류와 국세 압류

가등기는 크게 두 가지 종류로 나뉩니다. 하나는 **소유권이전청구권 보전의 가등기(순위 보전 가등기)**이고, 다른 하나는 담보 가등기입니다.

• 순위 보전 가등기: 나중에 본등기를 할 권리를 미리 확보해두는 가등기입니다. 예를 들어 매매계약을 하고 잔금을 치르기 전에 순위 보전 가등기를 해두면, 그 사이에 다른 사람에게 팔리는 것을 막을 수 있습니다. 이 경우, 가등기 후 본등기 전에 국세 압류가 들어오더라도, 본등기가 완료되면 압류는 효력을 잃습니다.

• 담보 가등기: 돈을 빌려주고 빚을 갚지 않으면 해당 부동산을 가져가겠다는 약정을 하고 설정하는 가등기입니다. 이 경우, 가등기 후 본등기가 되더라도, 가등기는 여전히 담보로서의 효력을 유지합니다. 따라서 본등기 이후에 국세 압류가 들어오면 압류는 유효합니다. 즉, 국세가 먼저 변제되어야 합니다.

2. 등기공무원의 판단 권한

만약 가등기의 종류가 불분명하고, 담보 가등기라는 주장과 증거가 제출된 상황이라면 어떻게 될까요? 등기공무원이 직접 판단해서 압류를 말소할 수 있을까요?

정답은 **'없다'**입니다. 등기공무원은 형식적인 서류 심사만 할 수 있기 때문에, 실제로 어떤 종류의 가등기인지 판단할 권한은 없습니다. 따라서 이해관계인들 사이에 다툼이 있다면, 법원의 판단을 받아야 합니다.

또한, 가등기의 종류는 등기부에 기재된 '원인'만으로 판단할 수 없습니다. 예를 들어 등기부에 '매매예약'이라고 적혀있다고 해서 무조건 순위 보전 가등기라고 단정할 수는 없습니다. 실제로 채권 담보 목적으로 가등기가 설정되었다면, 등기부에 어떻게 적혀있든 담보 가등기로 판단될 수 있습니다.

3. 관련 법조항 및 판례

• 가등기담보등에관한법률 제17조 제3항: 담보가등기권리는 국세기본법, 국세징수법, 지방세법, 회사정리법의 적용에 있어서는 이를 저당권으로 본다.
• 국세기본법 제35조 제2항: (생략 - 위 내용 참조)
• 부동산등기법 제55조 제2호, 제178조
• 대법원 1996. 12. 20. 선고 95누15193 판결
• 대법원 1989. 11. 2.자 89마640 결정
• 대법원 1992. 3. 18.자 91마675 결정

4. 결론

가등기 후 국세 압류 문제는 가등기의 종류에 따라 결과가 달라질 수 있는 복잡한 문제입니다. 만약 이와 관련된 문제가 발생한다면, 전문가의 도움을 받아 신중하게 대처하는 것이 중요합니다.