가압류된 집에 세 들어 살고 있는데, 경매되면 나가야 하나요? 😰

집을 구해서 기쁘게 이사하고 전입신고까지 마쳤는데, 알고 보니 그 집이 가압류된 상태였다면? 더군다나 집주인이 소송에서 져서 경매까지 진행된다면 세입자는 어떻게 해야 할까요? 가슴 철렁하는 이 상황, 세입자의 권리는 어디까지 보호받을 수 있을까요?

먼저, 주택임대차보호법은 세입자를 보호하기 위한 법입니다. 전입신고와 주택 인도가 완료되면 다음 날부터 제3자에게도 내 임차권을 주장할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항) 쉽게 말해, 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 기존 임대차 계약을 주장할 수 있다는 뜻이죠. 새로운 집주인은 이전 집주인의 권리와 의무를 그대로 이어받기 때문입니다. (주택임대차보호법 제3조 제3항)

그런데, 문제는 집이 가압류된 후에 임대차 계약을 맺은 경우입니다. 이미 가압류가 걸려있는 집은 법적으로 처분이 제한된 상태이기 때문에, 설령 전입신고를 했더라도 경매로 집을 낙찰받은 사람에게 대항하기 어렵습니다. 대법원 판례도 이를 명확히 하고 있습니다. (대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결) 즉, 가압류 이후에 이사 들어온 세입자는 경매로 새 집주인이 오면 집을 비워줘야 할 수도 있다는 뜻입니다.

하지만 너무 걱정하지 마세요! 소액임차인이라면 보호받을 수 있습니다. 소액임차인의 범위는 지역별로 다르지만, 정해진 금액 이하의 보증금을 가진 세입자는 경매 대금에서 일정 금액을 최우선적으로 변제받을 수 있습니다. (주택임대차보호법 제8조 제1항)

또한, 확정일자를 받아두었다면 더욱 유리합니다. 확정일자는 임대차 계약의 존재와 시기를 증명하는 중요한 역할을 합니다. 확정일자를 받아두었다면 가압류 채권자와 배당 순위 경쟁을 할 수 있고, 채권액에 비례하여 배당을 받을 수 있습니다. (대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결)

만약 소액임차인이면서 확정일자도 받았다면? 최우선변제금을 먼저 받고, 남은 보증금에 대해서는 가압류 채권자와 안분배당을 받을 수 있습니다. (대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결) 즉, 최대한 보증금을 보호받을 수 있는 것이죠.

가압류된 집에 세 들어 사는 것은 불안한 일이지만, 법이 정한 요건을 충족한다면 보증금을 지킬 수 있는 방법이 있습니다. 전입신고와 확정일자는 필수! 소액임차인에 해당하는지도 꼭 확인하세요!