가압류된 집, 세입자는 보호받을 수 있을까? 😱

전셋집 구하기, 정말 힘드시죠? 겨우 마음에 드는 집을 찾아 계약했는데, 알고 보니 가압류가 걸려있었다면? 게다가 경매까지 진행된다면 세입자는 어떻게 해야 할까요? 오늘은 가압류된 집에 세 들어 사는 세입자의 권리에 대해 알아보겠습니다.

사례:

열심히 집을 구하던 A씨는 드디어 마음에 드는 집을 찾았습니다. 집주인 B씨는 "곧 가압류가 풀릴 거예요!" 라는 말과 함께 안심시켰고, A씨는 B씨의 말을 믿고 계약 후 입주하여 전입신고까지 마쳤습니다. 하지만 얼마 후, 가압류 채권자가 소송에서 이겨 해당 주택에 대한 강제경매를 신청했습니다. 이런 경우, A씨는 새로운 집주인(경매 낙찰자)에게 자신의 세입자 권리를 주장할 수 있을까요?

안타깝게도, A씨는 새로운 집주인에게 세입자 권리를 주장하기 어렵습니다.

왜 그럴까요? 법적으로 가압류는 채무자(B씨)가 그 집을 마음대로 팔거나 담보로 제공하는 것을 막는 효력을 가집니다 (민사집행법 제291조). 즉, B씨가 A씨에게 집을 세놓은 행위는 가압류 채권자 입장에서는 무효가 될 수 있습니다.

좀 더 자세히 설명드리면, 가압류는 그 결정 당시의 청구금액 한도 내에서 효력이 발생합니다. 즉, 가압류 채권자가 1억 원을 청구하여 가압류가 설정되었다면, 그 1억 원에 해당하는 가치만큼은 B씨가 마음대로 처분할 수 없습니다. 따라서 A씨의 임차권 역시 가압류 채권자에게는 무효가 될 수 있습니다.

대법원 판례도 이러한 입장을 뒷받침합니다. (대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결, 대법원 1994. 11. 29.자 94마417 결정, 대법원 1998. 11. 10. 선고 98다43441 판결, 대법원 2005. 7. 29. 선고 2003다40637 판결). 가압류 등기 이후 임차한 세입자는 비록 확정일자를 받고 전입신고를 했더라도, 경매 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 없다는 것이죠. 심지어 소액임차인이라도 마찬가지입니다.

그렇다면 A씨는 보증금을 돌려받을 방법이 전혀 없는 걸까요?

꼭 그렇지만은 않습니다. 가압류 채권자에게 배당된 금액 이후 남는 돈이 있다면, A씨는 다른 채권자들과 함께 배당을 받을 수 있습니다. 즉, 경매로 얻은 돈이 가압류 채권자의 청구금액보다 크다면, 그 차액에서 A씨의 보증금을 돌려받을 가능성이 있습니다.

결론:

가압류된 집에 세 들어 사는 것은 매우 위험합니다. 계약 전 등기부등본을 꼼꼼히 확인하여 가압류 여부를 반드시 확인해야 합니다. 가압류가 있다면, 해당 가압류가 해제될 때까지 계약을 미루거나, 계약 자체를 하지 않는 것이 안전합니다. 힘들게 구한 전셋집에서 쫓겨나는 불상사를 막기 위해서는 신중하고 꼼꼼한 확인이 필수입니다.