전세보증금에 가압류가 걸린 집을 샀는데, 이제 어쩌죠?

전세 사는 집에 갑자기 가압류가 걸렸다는 소식을 듣는다면 세입자는 물론이고, 그 집을 사려는 사람도 당황스럽기 마련입니다. 오늘은 전세보증금에 가압류가 걸린 집을 샀을 때 어떤 법적 효과가 발생하는지, 최근 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사례 소개

세입자 A씨는 B씨 소유의 집에 전세로 살고 있었습니다. 그런데 A씨에게 돈을 빌려준 C씨가 A씨의 전세보증금에 가압류를 걸었습니다. 이후 B씨는 D씨에게 집을 팔았고, D씨는 A씨에게 전세보증금을 돌려주었습니다. 나중에 C씨는 가압류를 본압류로 바꾸고 D씨에게 돈을 달라고 요구했습니다. D씨는 "나는 가압류에 대해 몰랐고, 이미 A씨에게 보증금을 돌려줬으니 줄 돈이 없다"고 주장했습니다. 과연 D씨는 C씨에게 돈을 줘야 할까요?

대법원의 판단 (다수의견)

대법원은 D씨가 C씨에게 돈을 줘야 한다고 판결했습니다.

주택임대차보호법 제3조 제3항에 따르면, 대항력 있는 세입자가 있는 집을 산 사람은 자동으로 기존 집주인의 권리와 의무를 모두 이어받습니다. 즉, D씨는 집주인 B씨의 권리뿐만 아니라, A씨에게 전세보증금을 돌려줘야 할 의무까지 넘겨받은 것입니다.

이와 마찬가지로, 전세보증금에 대한 가압류도 새로운 집주인에게 이전됩니다. D씨는 집을 사면서 B씨의 지위를 그대로 이어받았기 때문에, A씨의 전세보증금에 대한 가압류의 제3채무자 지위도 함께 승계한 것입니다. 따라서 C씨는 D씨에게 가압류된 보증금을 청구할 수 있습니다.

만약 D씨가 가압류에 대한 책임을 지지 않는다면, C씨는 전세보증금을 돌려받을 방법이 없어 큰 손해를 입게 됩니다. 대법원은 이러한 점을 고려하여, 세입자 보호를 위한 주택임대차보호법의 취지를 강조하며 D씨에게 책임을 물었습니다.

반대의견

이 판결에 대해 반대하는 의견도 있었습니다. 반대의견은 민사집행법의 일반 원칙상, 가압류는 원래의 제3채무자(B씨)에게만 효력이 있으며, 집주인이 바뀐다고 해서 가압류의 대상이 바뀌는 것은 아니라고 주장했습니다. 즉, 집을 판 B씨가 C씨에게 책임을 져야 한다는 것입니다.

또한, 반대의견은 다수의견대로라면 새 집주인에게 너무 큰 부담을 지우는 것이라고 지적했습니다. 집을 사는 사람이 이전 세입자의 보증금에 가압류가 있는지 일일이 확인해야 하는 것은 거래에 큰 어려움을 초래한다는 것입니다.

핵심 정리 및 시사점

대법원은 다수의견과 반대의견의 팽팽한 대립 속에서 다수의견에 따라 판결을 내렸습니다. 이 판결은 대항력 있는 세입자의 전세보증금에 가압류가 걸린 집을 매수할 때, 새 집주인이 가압류에 대한 책임을 진다는 것을 명확히 한 중요한 판례입니다.

참조조문:

• 주택임대차보호법 제3조 제3항
• 민사집행법 제227조, 제276조, 제291조

참조판례:

• 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결(공1987, 632)
• 대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결

이처럼 전세보증금에 가압류가 걸린 집을 매수할 때는 신중한 확인과 주의가 필요합니다. 등기부등본 확인은 물론이고, 실제 거주하는 세입자에게 혹시 모를 권리관계를 확인하는 것이 분쟁을 예방하는 최선의 방법입니다.