집주인 바뀌었는데, 전세금 돌려받을 수 있을까요? 😱

이사하고 얼마 안 됐는데 집주인이 바뀌는 황당한 경험, 해보셨나요? 더군다나 새 집주인이 빚을 못 갚아 집이 경매에 넘어간다면? 내 소중한 전세금은 어떻게 되는 걸까요? 오늘은 이런 걱정스러운 상황에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

저는 A라는 집주인과 전세 계약을 맺고 집에 들어왔습니다. 그런데 전입신고와 확정일자를 받기 전에 A가 B에게 집을 팔았습니다. B는 저의 전세금을 포함한 금액으로 집을 산 것이죠. 그런데 B가 대출금을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가게 되었습니다. 저는 이제 누구에게 전세금을 돌려달라고 해야 할까요? A에게 받을 수 있을까요?

핵심 포인트: 이행인수와 면책적 채무인수

새 집주인이 전세금 반환 의무를 떠안는 방식에는 크게 두 가지가 있습니다.

• 이행인수: 새 집주인이 전세금 반환 의무를 추가로 떠안는 것. 기존 집주인의 의무는 그대로 남아있습니다. 즉, 새 집주인과 기존 집주인 모두에게 전세금 반환을 요구할 수 있습니다.
• 면책적 채무인수: 새 집주인이 전세금 반환 의무를 떠안는 대신, 기존 집주인은 그 의무에서 벗어나는 것. 이 경우 새 집주인에게만 전세금 반환을 요구할 수 있습니다.

법원의 판단:

대법원은 특별한 사정이 없는 한, 새 집주인이 전세금을 포함한 금액으로 집을 샀더라도 이를 이행인수로 봅니다 (대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결, 대법원 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결, 대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결, 대법원 2006. 9. 22. 선고 2006다135 판결 등). 즉, 면책적 채무인수로 인정되려면 세입자의 명시적 또는 묵시적 승낙이 있어야 합니다.

내 상황에 적용해보면:

위 사례에서 세입자는 대항력을 갖추지 못한 상태였습니다. 따라서 새 집주인이 전세금 반환 의무를 면책적으로 인수했다고 보기 어렵습니다. 세입자가 경매 절차에서 배당요구를 했다고 하더라도 이를 면책적 채무인수에 대한 묵시적 승낙으로 보기는 어렵다는 것이 대법원의 입장입니다 (대법원 2008. 9. 11. 선고 2008다39663 판결).

결론:

위 사례에서 세입자는 기존 집주인 A에게 전세금 반환을 청구할 수 있습니다. 새 집주인 B에게도 청구할 수 있지만, B의 집이 경매에 넘어간 상황이라면 A에게 청구하는 것이 더 안전할 수 있습니다.

주의: 전세 계약 시에는 반드시 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖추는 것이 중요합니다. 이를 통해 예상치 못한 상황에서 내 전세금을 안전하게 지킬 수 있습니다.