가짜 임대차계약, 사기죄 될 수 있을까? 중개업 등록 위한 허위 계약의 위험성!

중개업 사업자 등록을 위해 가짜 임대차계약서를 쓰고 임차권등기까지 하는 경우가 있다고 합니다. '어차피 가짜 계약이니까 괜찮겠지...'라고 생각할 수 있지만 절대 안 됩니다! 이런 행위는 사기죄로 처벌받을 수 있습니다.

왜 사기죄가 될까요?

중개업 등록을 위한 허위 임대차계약은 단순한 서류 조작을 넘어 실질적인 재산상 이익을 얻기 위한 행위로 볼 수 있습니다. 임차권등기를 하면 비록 가짜 계약이라도 겉으로 보기에는 다른 채권자들보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리(우선변제권)를 가진 임차인처럼 보이기 때문입니다. 이런 '외형상의 권리'도 재산상 이익으로 인정됩니다.

법원도 이와 같은 판단을 내렸습니다. 대법원은 "재산상 이익 취득은 법률상 유효할 필요가 없고 외형상 취득한 것이면 족하다"라고 판시했습니다 (대법원 1975. 5. 27. 선고 75도760 판결). 즉, 계약 자체가 무효라도 그로써 얻은 외형상의 권리가 재산상 이익이 될 수 있다는 것입니다.

중개업 등록을 위한 허위 임대차계약의 경우, 임차권등기를 통해 외형상 우선변제권을 얻게 됩니다. 이 우선변제권은 비록 가짜 계약에 기반한 것이지만, 취소되기 전까지는 실질적인 재산적 가치를 가지기 때문에 사기죄의 객체인 '재산상 이익'에 해당한다고 볼 수 있습니다 (형법 제347조).

결론적으로, 중개업 등록을 위해 허위 임대차계약서를 작성하고 임차권등기를 하는 행위는 사기죄로 처벌받을 가능성이 높습니다. 편법을 쓰지 말고 정당한 방법으로 중개업 등록을 진행해야 합니다. 잠깐의 편의를 위해 돌이킬 수 없는 결과를 초래하지 않도록 주의해야겠습니다.

참고 법률:

• 형법 제347조(사기) 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.

• 상가건물 임대차보호법 제6조(임차권등기명령)

• 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제5조

• 상가건물 임대차보호법 제6조 제5항

• 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항

• 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항