가짜 전세권 설정, 누구까지 보호받을까?

전세 사기가 사회적 문제로 대두되면서 전세권 설정과 관련된 법적 분쟁도 늘어나고 있습니다. 오늘은 전세권 설정이 사실은 가짜였던 경우, 누구까지 법의 보호를 받을 수 있는지에 대한 판례를 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

A는 B의 임차보증금을 담보하기 위해 B에게 가짜 전세권을 설정해 주었습니다. (이를 '통정허위표시'라고 합니다) C는 이 사실을 알면서도 B에게 돈을 빌려주고, 담보로 B의 가짜 전세권에 근저당을 설정했습니다. 이후 D는 C의 돈을 받을 권리를 가압류했습니다. 이때 A는 전세권 자체가 가짜이므로 D에게 효력이 없다고 주장했습니다.

쟁점

D가 A의 주장처럼 가짜 전세권에 대한 권리를 주장할 수 없을까요? 즉, D가 법적으로 보호받을 수 있는 제3자에 해당할까요?

법원의 판단

핵심은 D가 가짜 전세권이라는 사실을 알았는지 여부입니다. 민법 제108조 제2항은 통정허위표시로 만들어진 법률관계라도, 이를 모르는 선의의 제3자는 보호한다고 규정하고 있습니다. 대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다35743 판결 역시 이러한 입장입니다.

이 사건에서 D는 C의 채권을 가압류함으로써 전세권에 대한 법률적 이해관계를 갖게 되었습니다. 따라서 D가 가짜 전세권이라는 사실을 몰랐다면, A는 D에게 전세권이 가짜라고 주장할 수 없습니다. 비록 C는 가짜 전세권이라는 사실을 알았더라도, D가 몰랐다면 D는 보호받을 수 있는 것입니다.

원심은 C가 악의라는 이유만으로 D도 보호받을 수 없다고 판단했지만, 대법원은 D가 선의인지 여부를 따로 판단해야 한다고 지적하며 원심 판결을 파기했습니다.

핵심 정리

• 가짜로 전세권을 만들었더라도 이를 모르는 선의의 제3자는 보호받습니다. (민법 제108조 제2항)
• 선의의 제3자는 전세권에 직접적인 이해관계를 가진 사람뿐 아니라, 그 이해관계를 바탕으로 간접적인 이해관계를 갖게 된 사람도 포함합니다.
• 제3자가 선의인지 악의인지는 개별적으로 판단해야 합니다.

이처럼 전세권과 관련된 법적 분쟁은 복잡하고 어려울 수 있습니다. 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.