가짜 전세권 설정, 나중에 문제 될 수 있을까? - 제3자 보호와 관련된 법률 이야기

전세 사기가 사회적 문제로 대두되면서 전세권 설정에 대한 관심도 높아지고 있습니다. 그런데 간혹 실제 전세 계약은 없었지만, 다른 목적으로 전세권 설정등기를 하는 경우가 있습니다. 이런 '가짜 전세권'은 나중에 큰 문제를 일으킬 수 있는데요, 특히 제3자가 관련된 경우 더욱 복잡해집니다. 오늘은 이런 상황에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

A는 B의 임차보증금 반환 채권을 담보해주기 위해 B와 짜고 실제로는 존재하지 않는 전세 계약을 꾸며 전세권 설정등기를 했습니다. 전세금은 6억 원, 존속 기간은 2010년 8월 12일부터 2014년 8월 31일까지였습니다. 이 사실을 알고 있던 C는 B에 대한 채권 담보 목적으로, 이 가짜 전세권에 대해 채권최고액 6억 원의 근저당권을 설정했습니다.

그런데 이후, D는 A와 B 사이의 가짜 전세권 설정 사실을 전혀 모른 채 C의 B에 대한 근저당권부 채권을 가압류했습니다. 그리고 나중에 본압류까지 완료했습니다. 이런 상황에서 A가 "전세권 설정은 처음부터 가짜였으니 무효다!"라고 주장할 수 있을까요? 특히, 아무것도 모르고 가압류한 D에게도 무효라고 주장할 수 있을까요?

해설:

이런 경우, 대법원 판례는 실제 전세 계약 없이 다른 목적으로 전세권 설정등기를 한 경우, 그 전세권 설정계약은 통정허위표시에 해당하여 무효라고 판단합니다 (대법원 2013. 2. 15. 선고 2012다49292 판결).

하지만 여기서 중요한 것은 선의의 제3자 보호입니다. 민법 제108조 제2항에 따르면, 선의의 제3자는 무효인 법률행위라도 그로 인해 얻은 권리를 보호받을 수 있습니다.

이 사례에서 C는 가짜 전세권 설정 사실을 알고 있었기 때문에 보호받을 수 없습니다. 그러나 D는 전혀 몰랐기 때문에 선의의 제3자로 인정됩니다. 즉, D는 A와 B 사이의 전세권 설정이 무효라는 사실을 몰랐고, C의 근저당권에 기반하여 적법한 절차로 가압류 및 본압류를 진행했으므로, 그 권리는 보호받아야 합니다.

따라서 A는 D에게 전세권 설정이 무효라고 주장할 수 없습니다. D는 아무것도 모른 채 정당하게 권리를 취득했기 때문에 법이 그 권리를 보호해주는 것입니다.

결론:

가짜 전세권 설정은 무효이지만, 이후에 선의로 관련된 제3자의 권리는 보호됩니다. 따라서 부동산 거래 시에는 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받아 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 이를 통해 예상치 못한 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.