가짜 전세권 설정하고 돈 빌렸는데, 집주인이 딴소리?! 전세권 담보대출과 통정허위표시

전세 사는 분들 중에 전세자금 대출 말고, 전세권을 담보로 대출받는 경우가 종종 있습니다. 그런데 이 전세권 설정 자체가 진짜가 아니라 가짜, 즉 "통정허위표시"였다면 어떻게 될까요? 오늘은 이런 상황에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사례:

세입자 甲은 전세권을 설정한 것처럼 보이게 하고 싶었습니다. 실제로 전세 계약 조건을 바꾸거나 하는 건 아니었고, 단순히 전세 보증금 반환 채권을 담보로 다른 곳에서 돈을 빌리려는 목적이었습니다. 그래서 집주인 乙과 짜고 전세권 설정 등기를 했습니다. 이후 甲은 이 가짜 전세권을 담보로 A에게 돈을 빌리고 A는 근저당권을 설정했습니다. 그런데 갑자기 집주인 乙이 채권자 A에게 "이 전세권은 사실 가짜입니다!"라며 무효라고 주장하고 나섰습니다. 과연 乙의 주장은 받아들여질까요?

법원의 판단:

이와 유사한 사례에 대해 대법원은 다음과 같이 판결했습니다. (대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다29372 판결)

실제 전세권 설정 계약은 없었지만, 임대차 계약에 따른 임차보증금 반환 채권을 담보하기 위해 임차인과 임대인이 짜고 전세권 설정 등기를 한 후, 그 전세권에 대해 근저당권이 설정된 경우, 비록 전세권 설정 계약 자체가 통정허위표시로 무효라고 하더라도, 이를 바탕으로 새로운 법률적 이해관계를 갖게 된 근저당권자에게는 그 사정을 알고 있었던 경우에만 무효를 주장할 수 있다.

쉽게 풀어서 설명하면, 세입자와 집주인이 짜고 가짜 전세권을 만들었더라도, 돈을 빌려준 사람이 그 사실을 몰랐다면 집주인은 "전세권이 가짜"라고 주장할 수 없다는 것입니다.

결론:

위 사례에서 채권자 A가 甲과 乙이 짜고 가짜 전세권을 만들었다는 사실을 몰랐다면, 집주인 乙은 A에게 전세권 무효를 주장할 수 없습니다. 즉, A는 유효한 담보를 가지고 돈을 빌려준 것이 되는 겁니다.

주의: 이는 특정 사례에 대한 법원의 판단이며, 모든 상황에 동일하게 적용되는 것은 아닙니다. 전세권 설정 및 담보 대출 관련 문제는 복잡한 법률적 쟁점이 포함될 수 있으므로 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.