전세권 설정의 진짜 목적, 꼭 알아두세요!

전세 사기가 사회적 문제로 대두되면서 전세권에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 전세권은 세입자를 보호하는 중요한 장치이지만, 그 본래 목적에서 벗어나 악용되는 경우도 있습니다. 오늘은 전세권의 진짜 목적이 무엇인지, 그리고 어떤 경우에 전세권 설정이 무효가 될 수 있는지 살펴보겠습니다.

전세권, 제대로 알고 계신가요?

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 사용·수익할 수 있는 권리입니다. 단순히 돈을 빌려주고 돌려받는 채권과 달리, 전세권은 일종의 '물권'으로서 강력한 법적 보호를 받습니다. 특히, 집주인이 바뀌더라도 전세권은 유지되고, 경매 등의 상황에서도 다른 빚보다 우선적으로 전세금을 돌려받을 수 있다는 장점이 있습니다 (민법 제303조 제1항).

채권 담보 목적의 전세권 설정, 무효입니다!

전세권의 핵심은 '사용·수익'입니다. 만약 전세권자가 집을 사용·수익할 의도 없이 단순히 돈을 빌려주고 담보로 전세권을 설정했다면, 이는 전세권의 본질을 벗어난 행위입니다. 우리 법은 새로운 물권을 함부로 만들 수 없도록 규정하고 있는데 (물권법정주의, 민법 제185조), 이러한 채권 담보 목적의 전세권 설정은 법에서 정한 전세권의 모습과 다르기 때문에 무효가 됩니다.

대법원도 인정했습니다!

대법원은 여러 판례를 통해 이러한 원칙을 명확히 하고 있습니다. 전세권자가 실제로 사용·수익할 의사가 없었는지, 계약 당시 상황 등을 종합적으로 고려하여 전세권 설정의 진짜 목적을 판단합니다. (대법원 1995. 2. 10. 선고 94다18508 판결, 대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다64165 판결 참조)

최근 대법원 판결 살펴보기

최근 대법원은 채권 담보 목적으로 설정된 전세권을 무효로 판단한 사례가 있습니다. 돈을 빌려준 사람이 전세권을 설정했지만, 실제로 그 집에 살지 않았고, 집주인이 바뀌거나 집을 비워주는 과정에서도 전세권자로서의 권리를 행사하지 않았습니다. 이러한 정황을 바탕으로 대법원은 전세권 설정의 진짜 목적이 채권 담보였음을 확인하고 전세권을 무효로 판결했습니다.

결론: 전세권은 '사용·수익'이 핵심!

전세 계약을 할 때는 전세권의 진짜 목적을 잊지 말아야 합니다. '내가 이 집에 살 것인가?'를 먼저 생각하고, 전세권을 단순한 돈벌이 수단으로 이용하려는 유혹에 넘어가지 않도록 주의해야 합니다. 전세권은 세입자를 보호하는 소중한 권리이지만, 잘못 사용하면 오히려 법의 보호를 받지 못할 수 있다는 점을 명심해야 합니다.