전세권, 담보 목적으로도 유효할까? - 전세권의 두 얼굴

전세권은 집을 빌려 쓰는 전세와 비슷하지만, 법적으로는 용익물권과 담보물권의 성격을 모두 가지고 있습니다. 즉, 집을 사용·수익할 수 있는 권리이면서 동시에 돈을 빌려준 것에 대한 담보로도 기능하는 것이죠. 이러한 전세권의 이중적인 성격 때문에 실제로는 집에 살지 않으면서 돈을 빌려주고 담보로 전세권을 설정하는 경우가 종종 발생합니다. 과연 이런 경우에도 전세권은 유효할까요? 최근 대법원 판결을 통해 자세히 알아보겠습니다.

돈 빌려주고 전세권 설정? 유효합니다!

대법원은 채권 담보 목적으로 전세권을 설정했더라도, 장차 전세권자가 집을 사용·수익할 가능성을 완전히 배제한 것이 아니라면 전세권은 유효하다고 판단했습니다. 즉, 당장 집에 살지 않더라도 나중에 살 수 있는 가능성만 열려있다면 문제가 없다는 것이죠. (민법 제303조 제1항, 대법원 1995. 2. 10. 선고 94다18508 판결)

또한, 전세권 설정 시 전세금을 새로 주고받지 않고 기존의 빚으로 대체하는 것도 가능하다고 했습니다. 예를 들어, 이미 빌려준 돈이 있는데, 이를 담보하기 위해 전세권을 설정하는 경우 굳이 돈을 다시 주고받을 필요가 없다는 뜻입니다.

임대차보증금으로 전세권 설정? 주의할 점!

만약, 기존 임대차계약의 보증금을 담보하기 위해 전세권을 설정하는 경우는 어떨까요? 이 경우에도 전세권 자체는 유효합니다. 하지만 전세권 설정 시 작성하는 계약서 내용에는 주의해야 합니다. 임대차계약에서는 보증금에서 연체된 월세 등을 뺀 나머지 금액을 돌려주도록 되어 있는데, 전세권 설정 계약서에는 이런 내용이 포함되지 않는 경우가 많습니다. 대법원은 이런 경우, 전세권 설정 계약서의 내용이 실제 임대차 관계와 일치하지 않기 때문에 **'통정허위표시'**에 해당하여 무효라고 판단했습니다. (민법 제108조, 제303조 제1항, 제618조, 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다29372, 29389 판결, 대법원 2013. 2. 15. 선고 2012다49292 판결)

다만, 이러한 전세권 설정 계약의 무효는 제3자에게 영향을 미치지 않습니다. 예를 들어, 전세권이 설정된 집이 경매에 넘어가는 경우, 경매를 통해 집을 낙찰받은 사람은 연체된 월세 등을 공제하지 않은 전체 전세금을 돌려받아야 합니다.

결론적으로, 전세권은 담보 목적으로도 유효하게 활용될 수 있지만, 임대차보증금을 담보로 전세권을 설정할 때는 계약서 작성에 신중해야 합니다. 특히, 제3자의 권리를 침해하지 않도록 주의해야 하며, 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.