갑자기 건축 못하게 됐는데, 세금은 내야 할까? - 비업무용 부동산과 토지 사용 제한에 대한 이야기

부동산 투자, 특히 사업 목적으로 토지를 구입했는데 갑자기 법령이나 정부 정책 때문에 개발을 못하게 된다면 어떨까요? 당장 사업 계획은 틀어지고, 토지는 묶여버리고, 엎친 데 덮친 격으로 세금 폭탄까지 맞을 수 있습니다. 바로 '비업무용 부동산' 때문인데요. 오늘은 실제 있었던 사례를 통해 비업무용 부동산과 토지 사용 제한에 대해 자세히 알아보겠습니다.

비업무용 부동산이란 무엇일까요?

간단히 말해, 사업에 실제로 사용하지 않고 단순히 보유만 하고 있는 부동산을 말합니다. 이런 부동산은 투기 목적으로 보유하는 경우가 많기 때문에 세법에서는 불이익을 주는데요. 대표적으로 부동산을 보유하기 위해 빌린 돈의 이자를 사업 경비로 인정하지 않아 세금 부담이 늘어납니다.

그런데, 내 의지와 상관없이 사용이 제한된 경우는 어떨까요?

오늘 소개할 사례가 바로 그런 경우입니다. 벽산건설은 연립주택을 짓기 위해 토지를 구입하고 건축 허가까지 받았습니다. 착공 신고까지 마쳤으니 모든 준비는 끝난 셈이죠. 그런데 갑자기 벽산그룹이 여신관리대상계열기업군으로 지정되면서 문제가 발생했습니다. 당시 정부는 부동산 투기 억제를 위해 강력한 정책(5·8 조치)을 시행하고 있었는데요. 이 정책 때문에 벽산건설은 주거래은행으로부터 연립주택 건설 자금 대출 승인을 받지 못하게 되었습니다. 즉, 돈을 빌릴 수 없으니 건물을 지을 수 없게 된 것이죠.

벽산건설은 억울했습니다. 토지를 구입할 당시에는 예상치 못한 정부 정책 때문에 건축을 못하게 되었고, 결국 토지를 매각할 수밖에 없었습니다. 게다가 세무서는 이 토지를 비업무용 부동산으로 보고 세금을 부과했죠.

법원은 어떻게 판단했을까요?

대법원은 벽산건설의 손을 들어주었습니다. 비록 법적으로 건축이 완전히 불가능해진 것은 아니지만, 정부 정책과 그에 따른 금융 제재를 고려하면 사실상 토지를 사용할 수 없었다는 것입니다. 따라서 이 토지는 비업무용 부동산에서 제외해야 한다고 판결했습니다. (대법원 1999. 6. 25. 선고 97누14194 판결)

핵심은 '현실적인 사용 제한'입니다.

이 판례의 핵심은 법령이나 행정 작용으로 인해 현실적으로 토지 사용이 제한되었다면, 비록 법적으로 사용이 완전히 금지된 것은 아니더라도 비업무용 부동산에서 제외될 수 있다는 점입니다. (구 법인세법시행규칙 제18조 제4항 제1호, 현행 제26조 제5항 제2호 참조)

이 판례가 우리에게 주는 교훈은 무엇일까요?

부동산 투자는 항상 예측 불가능한 변수를 고려해야 한다는 것입니다. 특히 법령이나 정부 정책 변화에 민감하게 반응해야 합니다. 만약 예상치 못한 상황으로 토지 사용이 제한되었다면, 관련 법령과 판례를 꼼꼼히 살펴 적극적으로 대응해야 불필요한 세금 부담을 피할 수 있습니다.

참고 법령 및 판례:

• 구 법인세법(1990. 12. 31. 법률 제4282호로 전문 개정되기 전의 것) 제18조의3 제1항 제1호 {현행 제28조 제1항 제4호 (가)목 참조}
• 구 법인세법시행령(1990. 12. 31. 대통령령 제13195호로 개정되기 전의 것) 제43조의2 제1항 제1호, 제3항 {현행 제49조 제1항 제1호 (가)목, 제2항 참조}
• 구 법인세법시행규칙(1990. 10. 22. 재무부령 제1835호로 개정되기 전의 것) 제18조 제4항 제1호 (현행 제26조 제5항 제2호 참조)
• 대법원 1994. 11. 22. 선고 94누2503 판결
• 대법원 1996. 6. 11. 선고 95누7918 판결
• 대법원 1998. 11. 10. 선고 97누12068 판결
• 대법원 1999. 6. 25. 선고 97누14194 판결