개발부담금 계산, 언제를 기준으로 할까? (준공인가 vs 분양)

부동산 개발로 생기는 이익의 일부를 국가에 환수하는 제도, 바로 개발부담금입니다. 이 개발부담금을 계산할 때 중요한 기준 중 하나가 '개발사업완료시점'입니다. 이 시점을 언제로 보느냐에 따라 부담금 액수가 달라지기 때문에 매우 중요하죠. 오늘은 대법원 판례를 통해 이 '개발사업완료시점'에 대해 자세히 알아보겠습니다.

쟁점 1: 준공인가 후 분양, 개발사업완료시점은?

개발사업이 끝나는 시점, 즉 개발사업완료시점을 정하는 기준은 무엇일까요? 흔히 생각하기에 '준공인가'를 받으면 사업이 끝났다고 볼 수 있겠죠. 하지만 구 개발이익환수에관한법률(1993.6.11. 법률 제4563호로 개정되기 전) 제9조 제3항은 준공인가 외에도 '분양 등 처분'을 기준으로 삼고 있습니다.

만약 준공인가를 받은 후에 분양이 이루어진다면, 개발사업완료시점은 언제일까요? 이 판례에서는 준공인가를 받은 후 분양하는 경우, 준공인가일을 개발사업완료시점으로 봐야 한다고 판단했습니다. 분양 등 처분일을 기준으로 삼는 것은 분양 이후 토지 가격이 올라도 개발사업자에게 이익이 돌아가지 않기 때문인데, 이미 준공인가를 받았다면 그 이후 분양해도 가격 상승 이익을 얻을 수 있기 때문입니다. (대법원 1993.5.14. 선고 93누4069 판결 참조)

쟁점 2: 건축물이 있는 토지, 가액 평가는 어떻게?

개발부담금 계산 시 토지의 가액을 평가해야 하는데, 만약 토지에 건축물이 있다면 어떻게 평가해야 할까요? 구 개발이익환수에관한법률시행령(1991.9.13. 대통령령 제13465호로 개정되기 전) 제9조 제3항은 건축물이 있는 경우, 건축물을 포함하여 평가한 토지 가액에서 건축물 가액을 뺀 금액을 토지 가액으로 한다고 규정하고 있습니다.

그런데 구 개발이익환수에관한법률 제10조 제1항은 토지 가액을 공시지가를 기준으로 평가하도록 규정하고 있습니다. 건축물이 있는 토지를 공시지가 기준으로 일괄 평가하기는 어렵죠. 이에 대해 판례는 시행령의 의미를, 건축물과 토지를 일괄 평가하라는 것이 아니라, 토지를 평가할 때 '나대지' 상태가 아닌 '건축물 부지' 상태를 고려하라는 의미라고 해석했습니다. 즉, 건축물이 있더라도 토지 가액은 공시지가를 기준으로 평가해야 한다는 것이죠. (대법원 1993.6.11. 선고 92누17242 판결 참조)

결론

이 판례는 개발부담금 계산 시 '개발사업완료시점'과 '토지 가액 평가 방법'에 대한 중요한 기준을 제시하고 있습니다. 준공인가 후 분양 시 준공인가일을 기준으로 하고, 건축물이 있는 토지는 공시지가를 기준으로 평가해야 한다는 점을 기억해 두시면 좋겠습니다.

참조조문:

• 구 개발이익환수에관한법률 (1993.6.11. 법률 제4563호로 개정되기 전의 것) 제9조 제3항, 제10조 제1항
• 구 개발이익환수에관한법률시행령 (1991.9.13. 대통령령 제13465호로 개정되기 전의 것) 제9조 제3항

참조판례:

• 대법원 1993.5.14. 선고 93누4069 판결
• 대법원 1993.6.11. 선고 92누17242 판결