개발부담금 계산, 언제 끝났다고 보나요? (준공인가 vs. 분양)

개발사업을 하면 돈을 벌게 되는데, 그 이익의 일부를 국가에 돌려줘야 합니다. 이걸 개발부담금이라고 하죠. 그런데 이 개발부담금을 계산할 때 중요한 기준 중 하나가 바로 '개발사업 완료시점'입니다. 완료 시점의 땅값을 기준으로 부담금을 매기기 때문이죠. 그럼 이 '완료시점'은 언제일까요? 준공검사를 받은 날일까요, 아니면 땅이나 건물을 다 팔아치운 날일까요? 오늘은 이에 대한 대법원 판례를 소개해 드리겠습니다.

핵심 쟁점: 준공인가 후 분양된 부분의 개발부담금 계산

동아건설산업은 충주시에 개발사업을 진행했고, 준공인가를 받았습니다. 그런데 준공인가 이후에도 분양하지 못한 상가가 남아있었습니다. 충주시는 개발부담금을 계산할 때, 이 미분양 상가의 가치를 '준공인가 시점'을 기준으로 평가했습니다. 동아건설산업은 이에 반발하며, 실제 분양된 가격을 기준으로 계산해야 한다고 주장했습니다. 즉, 준공인가 후 분양된 부분에 대해서는 '분양 시점'을 개발사업 완료시점으로 봐야 한다는 것이죠.

대법원의 판단: 준공인가가 기준!

대법원은 충주시의 손을 들어주었습니다. 핵심 근거는 '개발이익환수에관한법률 제9조 제3항 제2호'입니다. 이 법 조항을 보면, 개발사업 완료시점은 원칙적으로 '준공인가 등을 받은 날'입니다. 다만, 예외적으로 준공인가 전에 분양 등 처분을 한 경우에는 그 처분한 날을 완료시점으로 봅니다.

대법원은 이 조항을 해석하면서, 준공인가를 받기 전에 분양한 경우에만 예외적으로 분양일을 기준으로 하고, 준공인가 후에 분양한 경우에는 준공인가일을 기준으로 한다고 판단했습니다. 즉, 동아건설산업처럼 준공인가를 받고 나서 분양한 경우에는, 실제 분양가격과 상관없이 준공인가 시점의 가치를 기준으로 개발부담금을 계산해야 한다는 것입니다.

결론

이 판례는 개발부담금 계산에서 '개발사업 완료시점'의 기준을 명확히 제시합니다. 준공인가 전에 분양하는 경우와 준공인가 후에 분양하는 경우를 구분하여, 준공인가 후 분양은 준공인가 시점을 기준으로 한다는 것이 핵심입니다. 개발사업을 진행하는 분들은 이 판례를 참고하여 개발부담금 계산에 주의를 기울여야 할 것입니다.

(참고)

• 관련 법률: 개발이익환수에관한법률 제9조 제3항 제2호
• 관련 판례: 대법원 1993. 3. 23. 선고 92누18290 판결 (서울고등법원 1992.12.30. 선고 92구8967 판결)