개발부담금과 법인세, 토지 양도 시 꼭 알아야 할 3가지!

부동산 개발로 이익을 얻으면 국가에 개발부담금을 내야 하는데요, 이 개발부담금 계산 및 납부 과정에서 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있습니다. 오늘은 대법원 판례를 통해 개발부담금과 관련된 중요한 법적 쟁점 3가지를 살펴보겠습니다.

1. 개발사업 도중 토지를 팔았다면 누가 개발부담금을 내야 할까?

개발사업을 하다가 사업이 완료되기 전에 토지를 팔았다면, 토지를 산 사람이 개발부담금을 내야 합니다. (구 개발이익환수에 관한 법률 제6조 제1항 제3호)

판례에서는 개발사업 승계 전후의 이익을 나누기 어렵다는 점, 그리고 매매 당사자 간에 개발부담금 승계 약정이 가능하다는 점을 고려하여 이와 같이 판단했습니다. (대법원 2002. 4. 12. 선고 2000두2655 판결, 대법원 2006. 10. 26. 선고 2006두9870 판결) 본 판례에서 원고는 토지를 매수하면서 "준공 후 개발부담금은 매수인이 부담한다"라고 약정했기 때문에 개발부담금 납부 의무를 져야 했습니다.

2. 개발부담금 계산, 땅값은 어떻게 정할까?

개발부담금은 개발사업 시작 시점과 종료 시점의 땅값 차이를 기준으로 계산합니다. 그런데 이 땅값을 어떻게 정하는지가 중요한 문제입니다.

구 개발이익환수에 관한 법률 제10조 제1항과 제3항은 종료시점 땅값은 표준지 공시지가를 기준으로, 시작시점 땅값은 개별공시지가를 기준으로 계산하도록 규정하고 있습니다. 이러한 방식은 여러 검증 절차를 거치기 때문에 상당히 객관적이고 합리적이라고 판례는 판단했습니다. (헌법재판소 2000. 8. 31. 선고 99헌바104 결정) 따라서, 이 법률 조항이 헌법에 위배되지 않는다는 것이죠.

또한, 실제 매입가가 정상적인 거래 가격이라면 이를 시작 시점 땅값으로 사용할 수 있는 예외도 있습니다. (구 개발이익환수에 관한 법률 제10조 제3항 제5호 및 시행령 제9조 제5항 제1호, 헌법재판소 2008. 7. 31. 선고 2006헌바2 결정)

3. 법인이 땅을 팔았을 때, 이미 낸 법인세는 개발부담금 계산 시 고려될까?

법인이 땅을 팔아서 얻은 이익에 대해서는 법인세를 내야 합니다. 그런데 이 땅에 대해 개발부담금도 내야 한다면 이중과세가 되는 것처럼 보일 수 있습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 법에서는 양도소득세를 개발비용에 포함시켜 개발부담금을 줄여주는 규정을 두고 있습니다. (구 개발이익환수에 관한 법률 제12조 제1항)

판례는 이 규정을 유추 적용하여, 법인세도 양도소득세와 마찬가지로 개발비용에 포함해야 한다고 판단했습니다. 즉, 법인세 중 토지 양도로 발생한 소득에 대한 부분은 개발부담금 계산 시 고려해야 한다는 것입니다.

이처럼 개발부담금과 관련된 법적 쟁점은 복잡하고 다양합니다. 토지 거래 시에는 관련 법률과 판례를 꼼꼼히 확인하여 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다.