개발제한구역 내 주택 신축 허가, 공익사업의 범위는?

개발제한구역에서는 원칙적으로 건축 등의 개발행위가 제한됩니다. 하지만 예외적으로 허가를 받으면 개발행위가 가능한 경우도 있는데요, 그중 하나가 공익사업으로 인해 기존 주택이 철거된 경우 그 소유자가 새로운 주택을 신축하는 것입니다. 그런데 이때 '공익사업'의 범위를 어떻게 해석해야 할까요? 최근 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

쟁점이 된 법 조항

• 구 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제13조 제1항 [별표 1] 제3호 (다)목 : 기존 주택이 공익사업의 시행이나 재해로 인해 거주할 수 없게 된 경우, 소유자는 일정한 요건을 갖춘 토지에 주택을 신축할 수 있도록 규정하고 있습니다.

사건의 개요

원고는 수변녹지 조성사업으로 인해 기존 주택을 국가에 매도했습니다. 이후 개발제한구역 내 자신의 토지에 주택 신축 허가를 신청했지만, 하남시장(피고)은 해당 사업이 '공익사업'에 해당하지 않는다는 이유로 허가를 거부했습니다. 원고는 이에 불복하여 소송을 제기했습니다.

대법원의 판단

대법원은 원고의 손을 들어주었습니다. 핵심 논리는 다음과 같습니다.

1. '공익사업'의 넓은 해석: 개발제한구역법령에서 '공익사업'이라는 용어를 사용하는 방식, 그리고 개발제한구역 내 주택 신축 허가 규정의 취지를 종합적으로 고려할 때, '공익사업'은 공익사업법에 규정된 사업뿐만 아니라 널리 공공의 이익을 위해 행하는 사업을 포함하는 것으로 해석해야 합니다. 즉, 사업 시행자가 토지 소유자의 의사와 관계없이 강제로 토지를 취득할 수 있는 사업인지 여부는 중요하지 않습니다.

2. 수변녹지 조성사업은 '공익사업'에 해당: 수변지역의 오염원을 제거하고 녹지를 조성하여 상수원 수질을 개선하는 것은 널리 공공의 이익을 위한 사업이므로 '공익사업'에 해당합니다. 따라서 원고의 주택 매도는 공익사업을 위한 것이었고, 피고의 허가 거부 처분은 위법합니다.

3. '공익사업의 시행으로 인하여 철거된 경우'의 해석: 공익사업 시행 과정에서 사업주체가 당해 주택의 처분권한을 취득하여 언제든지 철거할 수 있는 상태에 이르렀다면, '공익사업의 시행으로 인하여 철거된 경우'에 해당한다고 보아야 합니다.

판례의 의의

이 판례는 개발제한구역 내 주택 신축 허가 요건인 '공익사업'의 범위를 넓게 해석함으로써, 공익사업으로 인해 주택을 잃은 사람들의 주거 안정을 보장하는 데 기여할 것으로 예상됩니다. 또한, '공익사업'의 개념을 법령에 명시적으로 규정된 것에 한정하지 않고, 실질적인 공익성을 고려하여 판단해야 한다는 점을 명확히 했습니다.

참고 법조문 및 판례

• 구 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(2008. 3. 21. 법률 제8975호로 전문 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 제1호 (다)목{현행 제12조 제1항 제1호 (다)목 참조}
• 구 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 제13조 제1항 [별표 1] 제3호 (다)목
• 대법원 2007. 1. 26. 선고 2006도7187 판결