개발제한구역 내 토지 형질변경, 함부로 하면 안 돼요!

오늘은 개발제한구역 안에서 토지 형질변경을 하려다 문제가 된 사례를 소개하려고 합니다. 내 땅이라고 마음대로 땅을 파고 메우는 행위, 특히 개발제한구역에서는 더욱 주의해야 합니다.

사건의 개요:

경기도 남양주시의 개발제한구역 내 자연녹지지역에 위치한 땅(약 7,927㎡)의 공동 소유주 중 한 명이 주택 건축 허가를 받았습니다. 이 땅은 오래전부터 서류상 지목은 '대지'였지만, 실제로는 야산의 형태로 건축이 불가능한 상태였습니다. 소유주는 허가 없이 택지 조성을 위해 땅을 파고 메우는 등의 형질변경 공사를 진행했습니다. 결국, 관할 시청으로부터 원상복구 명령을 받았고, 이에 불복하여 소송을 제기했지만 패소했습니다.

핵심 쟁점: '조성이 완료된 기존 대지'란 무엇인가?

이 사건의 핵심은 '조성이 완료된 기존 대지'에 대한 해석입니다. 토지의형질변경등행위허가기준등에관한규칙 제2조 제1호에서는 토지의 형질변경을 정의하면서 '조성이 완료된 기존 대지 안에서의 건축물 설치를 위한 굴착'은 제외하고 있습니다. 즉, 이미 건축할 수 있는 상태의 땅에서 건물을 짓기 위한 굴착은 형질변경 허가를 받지 않아도 된다는 것입니다.

그러나 대법원은 '조성이 완료된 기존 대지'란 **"외형 변경 없이 건축 부분에 대한 허가만 받아 굴착만으로 건설이 가능한 경우"**라고 판단했습니다. 즉, 서류상 지목이 '대지'라도 실제로는 땅파기, 흙쌓기 등 추가적인 작업 없이 건축이 불가능하다면 '조성이 완료된 기존 대지'로 볼 수 없다는 것입니다. (대법원 1991. 11. 26. 선고 91도2234 판결 등 참조)

이 사건의 땅은 서류상 지목은 '대지'였지만, 실제로는 건축이 불가능한 야산 상태였기 때문에 '조성이 완료된 기존 대지'에 해당하지 않았습니다. 따라서, 건축 허가를 받았더라도 형질변경에 대해서는 별도의 허가가 필요했던 것입니다. 더군다나 개발제한구역에서는 건축물 바닥면적의 2배를 초과하는 형질변경은 허용되지 않습니다. (도시계획법 제21조, 같은 법 시행령 제20조 및 같은 법 시행규칙 제9조)

결론:

이 사건은 개발제한구역 내 토지 형질변경에 대한 허가의 중요성을 보여줍니다. 서류상 지목이 '대지'라 하더라도 실제 현황이 건축에 적합하지 않다면 형질변경 허가를 받아야 합니다. 개발제한구역에서는 특히 더욱 엄격한 기준이 적용되므로, 토지 형질변경 전 반드시 관련 법규를 확인하고 관할 기관에 문의하는 것이 중요합니다. 무단으로 형질변경을 할 경우 원상복구 명령과 함께 벌금 등의 불이익을 받을 수 있습니다.