🚧 내 땅인데 왜 못 지어?! 개발제한구역, 도시자연공원구역 등 건축제한 완전정복!

안녕하세요! 내 집 마련의 꿈을 안고 땅을 샀는데, 규제 때문에 건물을 못 짓는다면 얼마나 속상할까요? 오늘은 개발제한구역, 도시자연공원구역 등 여러 가지 용도구역에서의 건축 제한에 대해 알아보겠습니다.

1. 개발제한구역 (GB)

도시의 무질서한 확산을 막고 자연환경을 보전하기 위해 지정된 곳입니다 (개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제3조제1항). 원칙적으로 건축이 제한되지만, 예외적인 경우 허가를 받아 건축할 수 있습니다.

• 신축 가능한 경우:

  • 개발제한구역 지정 당시 '대지'였던 땅이나, 기존 주택이 있는 땅 (동법 제12조제1항, 시행령 별표 1 제5호다목). 단, 이축된 건축물이 있는 경우 지정 당시 토지 소유자와 건축물 소유자가 달라야 합니다.
  • 농업인이 영농 편의를 위해 기존 주택을 철거하고 농장/과수원에 새로 짓는 경우 (동법 제12조제1항, 시행령 별표 1 제5호다목). 단, 생산용 토지 면적이 1만 제곱미터 이상 등 조건이 있습니다.
  • 공익사업으로 기존 주택이 철거된 경우, 재해로 집을 잃은 경우, 증개축이 불가능한 기존 주택을 취락지구 내에 신축하는 경우 (동법 시행령 별표 1 제5호다목, 시행규칙 제6조). 입지 기준(우량농지가 아닐 것, 하천 경계로부터 500m 이상 떨어져 있을 것 등)을 만족해야 합니다.

• 개축 가능한 경우:

  • 기존 면적 포함 연면적 100㎡ 이하, 또는 개축 연면적 85㎡ 이하인 경우 신고 후 가능 (동법 제12조제3항, 시행령 제19조제1호).

• 건폐율/용적률:

  • 건폐율 60% 이하: 높이 3층 이하, 용적률 300% 이하, 연면적 232㎡ 이하 (지정 당시 거주자는 300㎡ 이하, 1회 한정) (동법 시행령 별표 2 제2호).
  • 건폐율 20% 이하: 높이 3층 이하, 용적률 100% 이하 (동법 시행령 별표 2 제2호).

2. 도시자연공원구역

도시의 자연환경과 경관 보호, 시민들의 휴식 공간 제공을 위해 지정됩니다 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제38조의2제1항). 원칙적으로 건축 불가, 예외적인 경우 허가 필요.

• 신축 가능한 경우:

  • 취락지구 내, 지정 당시 '대지'였던 땅 또는 기존 주택이 있는 땅 (도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 제27조제1항, 시행령 별표 2 제6호).

• 개축 가능한 경우:

  • 기존 건축물의 개축은 허가 대상 (동법 제27조제1항, 시행령 별표 2).

• 취락지구 특례:

  • 건폐율 40% 이하, 용적률 100% 이하, 높이 12m 이하, 3층 이하 (동법 제28조제2항, 시행령 제33조).

3. 시가화조정구역

계획적·단계적인 개발을 위해 일정 기간(5년 이상 20년 이내) 시가화를 유보하는 구역 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제39조제1항).

• 건축 제한:
  • 기존 건축물의 동일 용도 및 규모 내에서의 개축만 가능 (동법 제81조제2항제2호, 시행령 별표 24 제2호마목).

4. 수산자원보호구역

수산자원 보호·육성을 위해 지정된 공유수면 또는 인접 토지 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제40조).

• 건축 제한:
  • 단독주택만 건축 가능 (수산자원관리법 제52조제2항제2호, 시행령 별표 16 제2호가목).

5. 도시혁신구역

창의적이고 혁신적인 도시공간 개발을 위해 지정 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조제5호의5, 제40조의3). 도시혁신계획에 따라 건폐율, 용적률, 높이 등이 결정됩니다.

각 구역별 건축 제한 위반 시 징역, 벌금, 과태료 등의 제재를 받을 수 있습니다. 자세한 내용은 관련 법령을 참고하시고, 해당 지자체에 문의하는 것이 좋습니다. 내 집 마련의 꿈, 규정을 잘 이해하고 현명하게 이루어나가세요!