건물 철거 위기에서 3년 더 장사하게 된 사연, 매수청구권 포기해도 괜찮을까?

세입자는 법으로 정해진 기간 동안 장사를 하면 건물 주인에게 그 건물을 살 수 있는 권리, 즉 **매수청구권(민법 제643조)**이 있습니다. 하지만 이 권리를 포기하기로 계약하는 경우도 있는데요. 과연 이런 계약은 유효할까요? 오늘은 건물 철거 위기에 놓인 세입자가 매수청구권을 포기하는 대신 3년 더 장사를 할 수 있게 된 사례를 통해 알아보겠습니다.

사건의 발단:

원래 세입자 '갑'은 건물주와 5년 임대차 계약을 맺으면서 계약 종료 시 건물을 철거하기로 약속했습니다. 그런데 '갑'은 건물주의 동의 없이 '을'에게 임차권을 넘겨버렸습니다. 이는 **무단양도(민법 제652조)**에 해당하여 계약 위반이죠. 결국 건물주는 계약을 해지하고 '을'에게 건물을 철거하고 나가라고 요구했습니다.

벼랑 끝에 선 '을', 그리고 새로운 계약:

졸지에 쫓겨날 위기에 처한 '을'은 건물주에게 사정했습니다. "제발 3년만 더 장사하게 해 주세요!" 건물주는 '을'의 간청을 받아들여 새로운 임대차 계약을 3년간 맺어주면서, 대신 계약 종료 후 건물을 포기하는 조건을 걸었습니다. 즉, '을'은 건물 매수청구권을 포기한 셈이죠.

매수청구권 포기, 정말 괜찮을까?

세입자에게 불리한 매수청구권 포기 약정은 무효입니다. (민법 제643조는 강행규정) 그러나 모든 상황에서 무조건 무효인 것은 아닙니다. 계약 당시 상황 등을 고려했을 때, 세입자에게 오히려 유리한 측면이 있다면 유효할 수 있습니다.

이 사건에서 법원은 다음과 같이 판단했습니다.

• '을'은 무단양도로 인해 원래 건물 매수청구권을 주장할 수 없었습니다. 오히려 당장 건물을 철거하고 나가야 할 상황이었죠.
• 건물주는 '을'의 어려운 사정을 고려하여 3년간 장사할 기회를 주었습니다. 이는 '을'에게 명백히 유리한 조건이었습니다.

즉, 건물 매수청구권을 포기하는 대신 3년 더 영업할 수 있었던 '을'에게 이 계약은 오히려 이익이었던 것입니다. 따라서 법원은 '을'의 매수청구권 포기 약정이 유효하다고 판결했습니다. (대법원 1982.1.19. 선고 81다1001 판결 참조)

결론:

세입자의 매수청구권 포기는 원칙적으로 무효지만, 계약 체결 경위와 상황 등을 종합적으로 고려하여 세입자에게 실질적으로 불리하지 않다고 판단될 경우에는 예외적으로 유효할 수 있습니다. 이번 사례처럼, 당장 쫓겨날 위기에 처한 세입자가 매수청구권을 포기하는 대신 추가적인 영업 기회를 얻는 경우가 그 예시입니다.