건물 경매, 세입자는 어떻게 되나요? - 임대차와 근저당, 그리고 경매

내 땅 위에 세입자가 건물을 짓고, 세입자가 밀린 월세 때문에 건물이 경매에 넘어갔다면, 새 주인은 기존 세입자의 권리까지 넘겨받게 될까요? 오늘은 이런 흔하지 않지만 꽤 복잡한 상황에 대해 알아보겠습니다.

사례:

저는 A라는 땅의 주인입니다. 甲이라는 사람과 A땅에 건물을 짓는 조건으로 임대차 계약을 맺었습니다. 甲은 제 땅 위에 B라는 건물을 지었고, 저는 만일의 사태에 대비해 甲에게 받을 월세(차임)를 담보로 B건물에 근저당권을 설정했습니다. 그런데 甲이 월세를 3번이나 연체해서 결국 저는 B건물을 경매에 넘겼습니다. 乙이라는 사람이 경매에서 B건물을 낙찰받아 소유권을 갖게 되었습니다. 이 경우, 乙은 B건물의 소유권과 함께 甲의 임차권까지 갖게 되는 걸까요?

해답:

간단히 말하면, 특별한 사정이 없는 한 乙은 임차권을 갖지 못합니다.

좀 더 자세히 설명드리자면, 甲이 월세를 2기 이상 연체한 것은 임대차 계약 해지 사유에 해당합니다. 제가 건물을 경매에 넘긴 행위는 더 이상 甲과 임대차 관계를 유지할 의사가 없다는 것을 분명히 보여주는 것입니다. 경매로 건물이 다른 사람에게 넘어간다는 것은 甲 또한 임대차의 목적을 달성할 수 없게 되었다는 것을 의미합니다.

즉, 제가 경매를 신청한 것은 甲에게 임대차 계약을 해지하겠다는 뜻을 간접적으로 표현한 것(묵시적 해지)으로 볼 수 있습니다. 법원에서 경매 개시 결정을 내리고 이 사실이 甲에게 전달된 시점에 저와 甲 사이의 임대차 계약은 종료된 것으로 봅니다. (대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다62492 판결 참조)

따라서, 제가 설정한 근저당권의 효력이 甲의 임차권까지 미치는 것은 아니므로, 경매를 통해 건물을 낙찰받은 乙은 임차권을 갖지 못합니다.

핵심: 건물 소유자가 세입자의 채무 불이행으로 건물을 경매에 넘긴 경우, 경매 낙찰자는 건물 소유권만 취득하고 기존 세입자의 임차권까지 자동으로 넘겨받는 것은 아닙니다. 경매 신청 행위 자체가 임대차 계약 해지 의사표시로 해석될 수 있기 때문입니다. 다만, 개별적인 상황에 따라 다른 판단이 나올 수 있으므로 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.