경매 낙찰받은 상가, 기존 세입자 미납 월세는 어떻게?

상가 건물을 경매로 낙찰받았는데, 기존 세입자가 월세를 밀리고 있다면 어떻게 해야 할까요? 낙찰받은 건물에 기존 임차인이 있는 경우, 이전 임대인에게 밀린 월세를 새 소유주가 받을 수 있을까요? 많은 분들이 궁금해하는 이 문제에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례: A 소유의 상가 건물을 경매로 낙찰받았습니다. 이 건물에는 B가 임차하여 영업 중인데, B는 A에게 월세를 연체하고 있습니다. 임대차 계약이 종료되면, B가 연체한 월세를 보증금에서 공제하고 돌려줄 수 있을까요?

핵심 정리: 네, 가능합니다. 경매로 소유권을 취득한 경우에도 이전 임대인의 지위를 승계하기 때문에, 임차인이 이전 임대인에게 밀린 월세는 보증금에서 공제할 수 있습니다.

자세한 설명:

상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따르면, "임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"라고 명시되어 있습니다. 즉, 경매를 통해 건물 소유권을 얻었다면 이전 임대인의 권리와 의무를 그대로 승계하는 것입니다. 소유권 변동 원인이 매매든, 경매든 상관없이 이 규정이 적용됩니다.

이에 따라 새로운 소유주는 임차인에게 보증금 반환 의무를 지고, 임차인은 새 소유주에게 차임 지급 의무를 집니다. 그러나 소유권 이전 전에 발생한 연체 차임은 원칙적으로 새 소유주에게 이전되지 않습니다. 이는 차임이 임차 건물을 사용한 대가로, 당시 소유자에게 귀속되기 때문입니다.

하지만, 임대차 계약에서 보증금은 임대차 종료 후 목적물을 반환할 때까지 발생하는 모든 채무를 담보합니다. 따라서 소유권 이전 전 연체 차임도 임대차 관계 종료 시 보증금에서 공제할 수 있습니다.

대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결에서도 이러한 내용을 확인할 수 있습니다. 임대차보증금에서 연체차임을 공제하는 것이 당사자들의 의사나 거래 관념에 부합한다고 판시하였습니다.

결론적으로, 경매로 상가 건물을 낙찰받은 경우, 이전 임대인에게 밀린 월세를 보증금에서 공제하고 반환할 수 있습니다. 이는 법적으로 보장된 권리이므로, 안심하고 처리하시면 됩니다.