땅 주인 바뀌었다고 경매 못한다고? 🙅‍♀️ 일괄경매, 이럴 땐 가능합니다!

땅에 근저당 설정이 되어 있는데, 그 위에 새로운 건물이 지어졌다면? 나중에 땅 주인이 바뀌어도 건물과 땅을 함께 경매에 넘길 수 있을까요? 생각보다 복잡한 이 문제, 쉽게 풀어드립니다!

사례:

땅 주인 甲은 乙에게 돈을 빌리고 땅을 담보로 근저당권을 설정해주었습니다. 그런데 세입자 丙이 甲의 동의를 얻어 그 땅 위에 건물을 짓고 소유권까지 갖게 되었습니다. 그런데 나중에 어찌 된 일인지 丙의 건물 소유권이 다시 甲에게 넘어갔습니다. 이때, 돈을 빌려준 乙은 땅과 건물을 함께 경매에 넘길 수 있을까요?

정답: YES!

근저당권자인 乙은 땅과 건물을 함께 경매에 넘길 수 있습니다. 이를 일괄경매라고 합니다.

왜 가능할까요?

민법 제365조는 토지에 근저당권이 설정된 후 그 토지 위에 건물이 지어진 경우, 근저당권자가 토지와 건물을 함께 경매에 넘길 수 있도록 규정하고 있습니다.

그런데 이 조항은 원래 땅 주인이 직접 건물을 지었을 경우를 상정한 것입니다. 그렇다면 다른 사람이 지은 건물이라도 나중에 땅 주인 소유가 된다면 어떨까요?

대법원은 이러한 경우에도 일괄경매가 가능하다고 판결했습니다 (대법원 2003. 4. 11. 선고 2003다3850 판결).

핵심은 "저당권 설정 후 건물 소유권이 저당권 설정자에게 있다면 일괄경매 가능!"

즉, 세입자 丙이 건물을 지었더라도, 그 건물의 소유권이 다시 땅 주인 甲에게 돌아갔기 때문에, 근저당권자인 乙은 땅과 건물을 함께 경매에 넘길 수 있는 것입니다. 이 판결은 저당권자의 권리를 보호하면서도, 사회경제적인 손실을 최소화하기 위한 것이라고 볼 수 있습니다.

참고 법조항:

• 민법 제365조 (건물의 경매) 저당물의 경매에 있어서 저당권설정자가 저당권설정 후에 지상에 건물을 건축한 경우에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물의 경매를 청구할 수 있다.

이처럼 부동산과 관련된 법적 문제는 복잡하고 어려울 수 있습니다. 전문가의 도움을 받아 정확한 상황을 파악하고 대처하는 것이 중요합니다!