건물 매매 후 임대차보증금, 누가 돌려줘야 할까?

건물주가 바뀌면 세입자는 혼란스럽습니다. 특히 임대차보증금을 누구에게 돌려받아야 하는지 걱정되죠. 오늘은 건물 매매 후 임대차보증금 반환 책임에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사건의 개요

김석문 씨는 박은석 씨 소유의 건물을 임차했습니다. 그런데 박은석 씨는 천광건설에 건물을 팔았고, 천광건설은 김석문 씨에게 새로운 임대차계약을 제안했습니다. 김석문 씨는 이를 거절하고 기존 계약대로 박은석 씨에게 보증금 반환을 요구했습니다. 천광건설은 매매 과정에서 김석문 씨의 보증금을 포함한 기존 임차인들의 보증금을 은행에 예치해두었고, 김석문 씨에게 은행에서 보증금을 찾아가라고 안내했습니다. 하지만 김석문 씨가 은행에 갔을 때는 이미 누군가 위조된 명도확인서로 보증금을 가로챈 후였습니다.

쟁점

이 사건의 핵심은 건물 매매 후 임대차보증금 반환 책임이 누구에게 있는지입니다. 건물을 판 박은석 씨일까요, 아니면 새 건물주인 천광건설일까요?

법원의 판단

원심은 김석문 씨가 건물 매매 사실을 알고도 이의를 제기하지 않았고, 천광건설의 안내에 따라 은행에서 보증금을 받으려 했던 점을 근거로 박은석 씨의 보증금 반환 책임이 없다고 판단했습니다.

그러나 대법원은 원심을 뒤집었습니다. 대법원은 매수인이 매매 목적물에 관한 임대차보증금 반환채무를 인수하더라도, 특별한 사정이 없는 한 이는 매도인을 면책시키는 것이 아니라고 보았습니다. 매도인을 면책시키려면 임차인의 동의가 필요한데, 이 사건에서는 김석문 씨가 채무인수에 동의했다고 볼 수 없다는 것입니다. (민법 제454조, 제105조)

김석문 씨가 천광건설의 새로운 임대차계약 제안을 거절하고, 천광건설에 건물을 명도한 후 박은석 씨에게 보증금 반환을 요구한 점, 그리고 천광건설이 보증금을 은행에 예치했다는 사실만으로는 김석문 씨가 채무인수에 동의했다고 볼 수 없다는 것이 대법원의 판단입니다. 오히려 김석문 씨는 천광건설의 임대인 지위 승계에 대해 암묵적으로 이의를 제기한 것으로 볼 수도 있다고 했습니다.

대법원은 관련 판례를 제시하며 (대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결, 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결, 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결 등) 원심이 임대차보증금 반환채무의 인수에 관한 법리를 오해했다고 지적하고, 사건을 다시 심리하도록 원심법원에 돌려보냈습니다.

결론

건물 매매 시 매수인이 임대차보증금 반환채무를 인수하더라도 임차인의 동의 없이는 매도인의 책임이 면제되지 않습니다. 따라서 세입자는 건물 매매 후에도 기존 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 이번 판례는 건물 매매 시 세입자의 권리를 보호하는 중요한 판단으로 보입니다.