전세집 주인이 바뀌었어요! 내 보증금은 누구에게 돌려받아야 할까요? (양도담보와 임대인 지위승계)

내용 요약: 집주인이 빚 때문에 집을 담보로 넘겼는데, 이 경우 새로운 집주인이 내 보증금을 돌려줄 책임이 있을까요? 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.

전세 살고 있는 집의 주인이 바뀌는 경우는 여러 가지가 있을 수 있습니다. 집을 팔았을 수도 있고, 상속했을 수도 있죠. 그런데 집주인이 빚 때문에 집을 담보로 제공한 경우, 즉 양도담보의 경우는 조금 복잡해집니다. 이 경우 새로운 집주인(양도담보권자)에게 보증금 반환을 청구할 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면, 양도담보권자는 임차인의 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다. 왜 그럴까요?

주택임대차보호법 제3조 제2항은 "임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"라고 규정하고 있습니다. 즉, 집주인이 바뀌면 새로운 집주인이 기존 임대차 계약의 당사자가 되어 세입자의 보증금을 돌려줄 의무를 진다는 것입니다.

그러나 대법원은 양도담보의 경우는 다르게 봅니다. 양도담보는 빚을 갚지 못할 경우를 대비해 집의 소유권을 채권자에게 넘기는 것이지만, 실질적으로 집을 사용하고 수익을 얻는 것은 여전히 원래 집주인입니다. 즉, 양도담보권자는 단지 돈을 돌려받기 위한 담보로 집의 소유권만 가지고 있을 뿐, 임대차 계약과는 직접적인 관련이 없다는 것입니다. (대법원 1987.3.10. 선고 86다카1114 판결)

따라서 양도담보 설정 후에도 원래 집주인이 여전히 임대인의 지위를 유지하며, 임차인은 원래 집주인에게 보증금 반환을 청구해야 합니다. 만약 원래 집주인이 돈을 돌려주지 못한다면, 다른 법적 절차를 통해 보증금을 회수해야 합니다.

정리하자면, 전세 계약 중 집주인이 바뀌었다면 새로운 집주인이 보증금 반환 의무를 지는 것이 원칙입니다. 하지만 집주인이 빚 때문에 집을 담보로 제공한 경우, 즉 양도담보의 경우에는 새로운 집주인(양도담보권자)이 아닌 원래 집주인에게 보증금 반환을 청구해야 합니다. 주택임대차보호법과 관련 판례를 꼼꼼히 살펴보고 자신의 권리를 지키는 것이 중요합니다.