집 팔고 나서 세입자 보증금, 누가 돌려줘야 할까요?

이사를 가기 위해 집을 팔았는데, 기존 세입자의 보증금 문제로 분쟁이 생겼다면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 부동산 매매 후 임대차보증금 반환 책임에 대해 알아보겠습니다.

사례 소개

원고는 피고로부터 오피스텔을 임차했습니다. 그런데 피고는 원고와 임대차계약을 맺은 직후 소외 1에게 오피스텔을 매도했고, 소외 1은 피고 대신 임대인의 지위를 승계하기로 약정했습니다. 이후 원고는 소외 1에게 소유권이 넘어간 사실을 알고도 전입신고와 확정일자를 받았고, 경매절차에서 배당요구도 했습니다. 원심은 원고가 소외 1을 새로운 임대인으로 인정한 것으로 보아 피고에게 보증금 반환 책임이 없다고 판단했습니다.

대법원의 판단

그러나 대법원은 원심 판결을 뒤집었습니다. 대법원은 부동산 매수인이 기존 임대차보증금을 매매대금에서 공제하기로 했다면, 특별한 사정이 없는 한 이는 매도인을 면책시키는 것이 아니라 단순히 채무를 이행하는 것(이행인수)이라고 보았습니다. 즉, 매도인이 여전히 보증금 반환 책임을 진다는 것입니다.

매도인의 책임을 없애려면 (면책적 채무인수) 세입자의 동의가 필요합니다. 이 동의는 명시적일 수도 있고 묵시적일 수도 있습니다. 하지만 세입자가 대항력을 갖추기 전에 집이 팔린 경우, 세입자의 어떤 행동을 묵시적 동의로 볼지는 신중하게 판단해야 합니다. 특히 당시 보증금을 돌려받을 가능성이 있었는지 등을 고려해야 합니다.

이 사건에서 원고가 전입신고, 확정일자, 배당요구를 했다고 해서 묵시적으로 소외 1을 임대인으로 인정했다고 볼 수는 없습니다. 왜냐하면 소외 1이 집을 담보로 대출을 받았고, 결국 경매까지 진행되었기 때문에 원고가 보증금을 돌려받을 가능성이 불투명했기 때문입니다. 따라서 원고는 여전히 피고에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

관련 법조항 및 판례

• 민법 제454조 (이행인수): 이행인수는 채무자가 제삼자와 계약으로 채무의 이행을 제삼자에게 인수하게 하고 채권자가 이에 동의한 경우에 효력이 생긴다.
• 대법원 1995. 8. 11. 선고 94다58599 판결
• 대법원 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결
• 대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결
• 대법원 2006. 9. 22. 선고 2006다135 판결

결론

집을 팔 때 세입자의 보증금 문제는 매우 중요합니다. 매매계약 시 보증금 처리에 대한 명확한 합의가 없다면, 매도인은 여전히 보증금 반환 책임을 진다는 점을 기억해야 합니다. 세입자 또한 자신의 권리를 지키기 위해 적극적으로 대응해야 합니다.