공사대금을 받지 못한 건설업체가 짓다 만 건물에 유치권을 행사하는 경우를 종종 볼 수 있습니다. 그런데 만약 건물이 완성되지 않은 상태, 즉 사회통념상 독립된 건물이라고 보기 어려운 상태에서 공사가 중단되었다면 어떨까요? 이번 판례에서는 이런 상황에서 유치권 행사가 가능한지에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.
사건의 개요
한 건설회사가 토지 소유주와 공장 신축 공사 도급 계약을 맺고 기초 공사를 진행하던 중, 토지가 경매에 넘어가면서 공사가 중단되었습니다. 건설회사는 공사대금을 받지 못하자, 짓다 만 건물과 토지에 대해 유치권을 주장했습니다.
법원의 판단
법원은 건설회사의 유치권 주장을 받아들이지 않았습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
짓다 만 건물 (정착물)에 대한 유치권: 완성되지 않은 건물은 사회통념상 독립된 건물이라고 보기 어려워 토지의 부합물로 간주됩니다. 따라서 건물 자체에 대해 유치권을 행사할 수 없습니다. (민법 제320조 참조)
토지에 대한 유치권: 건설회사의 공사대금 채권은 건물 신축에 대한 것이지, 토지에 대한 것이 아닙니다. 따라서 토지에 대해서도 유치권을 행사할 수 없습니다. (민법 제664조 참조)
상사유치권에 대한 판단
건설회사는 상사유치권도 주장했지만, 법원은 이 역시 인정하지 않았습니다. 상사유치권은 상인간의 상행위로 인해 점유를 시작한 경우에만 성립하는데, 이 사건에서는 건설회사가 공사 중단 후 공사 현장을 점거한 것이므로 상행위로 인한 점유라고 볼 수 없기 때문입니다. (상법 제58조 참조)
결론
이 판례는 건물 신축 공사가 중단된 경우, 사회통념상 독립된 건물이 아닌 정착물이나 토지에 대해서는 유치권을 행사할 수 없다는 것을 명확히 보여줍니다. 건설업체는 공사 진행 과정에서 발생할 수 있는 위험에 대한 대비책을 마련하는 것이 중요하며, 토지 소유주 역시 공사 중단으로 인한 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. (대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결 참조)
민사판례
건설사가 공사대금을 받지 못해 건물에 유치권을 행사하고 있었지만, 경매로 건물 소유권이 다른 사람에게 넘어가고 그 사람이 건설사를 건물에서 내쫓은 경우, 건설사는 바로 유치권을 주장할 수 없고, 점유를 되찾아야만 유치권을 다시 주장할 수 있다는 판결.
민사판례
건물 공사대금을 받지 못한 업자가 근저당 설정 이후지만 경매 시작 전에 추가 공사를 하고 유치권을 주장한 경우, 해당 유치권은 유효하다. 이전 공사대금 관련 유치권을 포기했더라도, 추가 공사로 인해 건물 가치가 상승했고 경매 전에 유치권을 취득했다면 매수인은 유치권자에게 공사대금을 변제해야 한다.
상담사례
9억 공사대금 중 1억만 받고 건물주가 건물을 매각했지만, 잠금장치 교체 및 경비 배치 등으로 건물을 사실상 지배(점유)하고 있었기에 새 건물주에게 유치권 행사를 통해 건물 인도 거절 가능성이 높다.
민사판례
집을 지어준 건설업자가 공사비를 못 받았을 경우, 집을 넘겨주지 않고 돈을 받을 때까지 갖고 있을 수 있는 권리(유치권)가 있다. 돈을 받을 다른 방법이 있다고 해서 유치권이 없어지는 것은 아니다.
민사판례
공사대금을 받지 못한 사람이 건물에 유치권을 행사하면서 그 건물에 거주하는 경우, 그 건물의 소유자에게 월세에 해당하는 금액을 지불해야 한다.
형사판례
토지 위 건물 철거공사를 한 사람이 공사대금을 받지 못했다는 이유로 토지에 대해 유치권을 행사하며 토지 소유자의 공사를 방해한 경우, 건물 철거 공사대금 채권은 토지 자체에 관한 채권이 아니므로 토지에 대한 유치권을 주장할 수 없어 업무방해죄가 성립한다.