건물 신축하다 하자 발생! 공사대금, 이대로 다 줘야 하나요? 🤯

새 집 짓는 꿈에 부풀어 건축업자에게 공사를 맡겼는데, 완공도 되기 전에 하자가 발견됐다면? 게다가 하자 부분 공사대금은 이미 지급한 상태라면? 뒷목 잡고 쓰러지기 전에, 잠깐! 나머지 공사대금도 줘야 할까요? 🤔

상황: 갑(甲)은 을(乙)에게 건물 신축공사를 맡겼습니다. 그런데 공사가 끝나기도 전에 하자가 발생했습니다. 하자 부분의 공사대금은 이미 을에게 지불한 상황입니다. 이런 경우, 갑은 아직 지급하지 않은 나머지 공사대금에 대해서도 하자 보수를 요구하며 지급을 거절할 수 있을까요?

정답은 "일단 YES!" 입니다. 다만, 몇 가지 조건이 붙습니다.

핵심 포인트:

1. 하자 보수와 공사대금 지급은 동시이행 관계! 건물에 하자가 있다면, 건물주는 하자 보수를 요구할 수 있고, 이 하자 보수 요구는 건축업자의 공사대금 청구와 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 건축업자는 하자를 고쳐야 돈을 받을 수 있고, 건물주는 하자가 고쳐져야 돈을 지급할 의무가 생깁니다. (대법원 2007. 10. 11. 선고 2007다31914 판결)

2. 하자 부분 대금 지급했어도, 나머지 대금 지급 거절 가능! 이미 하자 부분에 대한 공사대금을 지급했다고 하더라도, 나머지 공사대금을 지급하지 않으면서 하자 보수를 요구할 수 있습니다. 만약 하자 부분 대금을 지급했다는 이유로 나머지 대금에 대한 지급 거절을 인정하지 않는다면, 건물주는 하자 발생 사실을 모른 채 돈을 지급한 후 나중에 하자를 발견했을 때 곤란한 상황에 처하게 됩니다. 이는 공평하지 않기 때문입니다.

3. 하지만, 권리남용은 안 돼요! 만약 하자 보수 비용이 남은 공사대금에 비해 매우 적거나, 하자 보수를 해도 공사대금을 받을 가능성이 불확실하다면, 건물주가 하자 보수를 요구하며 공사대금 지급을 거절하는 것은 권리남용으로 볼 수 있습니다. 이 경우, 건물주가 하자 보수를 담보로 공사대금 지급을 거절할 수 있는 금액은 하자 및 손해에 상응하는 금액으로 제한될 수 있습니다. (대법원 2001. 9. 18. 선고 2001다9304 판결, 2002. 9. 4. 선고 2001다1386 판결)

결론: 건물에 하자가 발생했을 경우, 하자 부분의 공사대금을 이미 지급했더라도 나머지 공사대금에 대해 하자 보수를 요구하며 지급을 거절할 수 있습니다. 단, 상황에 따라 권리남용으로 판단될 수 있으므로 하자 보수 비용과 남은 공사대금의 비율, 공사대금 지급 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 선택입니다.