건물에 하자가 있으면 공사대금은 언제 줘야 할까요?

집을 짓거나 리모델링을 할 때, 완성된 건물에 하자가 있다면 어떻게 해야 할까요? 당연히 건축주는 시공사에게 하자 보수를 요구할 수 있고, 하자로 인한 손해배상도 청구할 수 있습니다. 그런데 이때 시공사는 "공사대금을 먼저 달라!"라고 주장할 수도 있겠죠. 과연 누구 말이 맞을까요?

이번 포스팅에서는 건축주가 하자 보수를 요구할 수 있는 권리와 시공사의 공사대금 청구권이 어떤 관계인지, 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

핵심은 '동시이행'

대법원은 건축주가 하자 보수나 손해배상을 청구할 수 있는 권리와 시공사의 공사대금 청구권은 동시이행관계라고 판시했습니다. 동시이행이란 서로 상대방이 자신의 의무를 이행할 때까지 자신의 의무 이행을 거절할 수 있는 권리를 말합니다.

쉽게 말해, 건축주는 "하자를 고쳐주기 전까지는 공사대금을 못 주겠다!"라고 주장할 수 있고, 시공사는 "공사대금을 안 주면 하자 보수도 못 해주겠다!"라고 맞설 수 있다는 뜻입니다.

건축주의 권리 행사가 중요

건축주가 하자 보수나 손해배상을 청구하면, 시공사는 공사대금을 받기 전까지 이를 이행해야 합니다. 즉, 건축주가 권리를 행사하는 동안에는 시공사가 공사대금을 받지 못했다고 해서 '지급 지연'에 해당하지 않습니다.

만약 건축주가 하자보수나 손해배상 청구를 하지 않고, 단순히 공사대금 지급을 미루기만 한다면 이는 '지급 지연'에 해당할 수 있습니다. 따라서 건축주는 하자가 있다면 적극적으로 보수나 손해배상을 요구해야 자신의 권리를 보호받을 수 있습니다.

지연이자는 언제부터 발생할까요?

건축주가 하자 보수나 손해배상 청구권을 '자동채권'으로 하고, 시공사의 공사대금 잔금 청구권을 '수동채권'으로 하여 상계한다는 의사표시를 한 다음 날부터 지연이자가 발생합니다. 상계란 서로 간의 채권 채무를 소멸시키는 것을 말합니다.

관련 법조항 및 판례

• 민법 제387조 (동시이행의 항변권) 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 계약상의 채무를 이행하지 아니하는 경우 상대방은 자신의 채무이행을 거절할 수 있습니다.
• 민법 제536조 (동시이행) 매매의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다.
• 민법 제665조 (수급인의 담보책임) 수급인은 목적물의 하자에 대하여 담보책임이 있습니다.
• 민법 제667조 (하자의 보수 또는 손해배상) 도급인은 하자의 보수에 갈음하거나 또는 이와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 대법원 1989. 12. 12. 선고 88다카18788 판결
• 대법원 1991. 12. 10. 선고 91다33056 판결
• 대법원 1994. 10. 11. 선고 94다26011 판결

이처럼 건물에 하자가 있는 경우, 건축주와 시공사의 권리 관계는 복잡할 수 있습니다. 따라서 계약 전후로 관련 법률 및 판례를 꼼꼼히 확인하고, 분쟁 발생 시 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.