건물 하자, 공사비 줘야 할까요? 말까요? (동시이행 항변권)

새 집 짓거나 리모델링, 정말 설레는 일이죠! 그런데 꿈에 그리던 완공 후, 하자가 발견된다면? 공사비는 다 줬는데 하자 보수는 안 해준다면 정말 답답할 겁니다. 이럴 때 꼭 알아야 할 것이 바로 "동시이행 항변권" 입니다.

상황극:

김씨(甲)는 박씨(乙)에게 건물 공사를 맡겼습니다. 계약대로라면 김씨는 공사 진행 상황에 따라 공사비를 지급하고, 박씨는 건물을 완공해야 합니다. 그런데 완공된 건물에 하자가 발생했습니다! 김씨는 박씨에게 하자 보수를 요구했지만, 박씨는 남은 공사비를 먼저 달라고 합니다. 김씨는 "하자부터 고쳐줘!"라며 남은 공사비 지급을 거부했습니다. 과연 김씨는 정당하게 공사비 지급을 거부할 수 있을까요?

핵심: 동시이행 항변권이란?

서로 주고받기로 한 계약에서 상대방이 자신의 의무를 이행하지 않으면 나도 내 의무 이행을 거부할 수 있는 권리입니다. 마치 "네가 안 하면 나도 안 해!" 와 같은 논리죠. 민법 제536조 제1항에도 이 내용이 나와있습니다. "쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다." 다만, 상대방의 의무 이행 기한이 아직 안 됐다면 거절할 수 없습니다.

그런데, 하자 보수와 공사비는 어떤 관계일까요?

대법원 판례(대법원 1990. 5. 22. 선고 90다카230 판결)를 살펴보면, 건물에 하자가 있을 때, 건물주는 하자 보수 비용에 해당하는 금액만큼 공사비 지급을 거부할 수 있습니다. 예를 들어, 전체 공사비가 1억 원이고 하자 보수 비용이 100만 원이라면, 건물주는 100만 원만큼의 공사비 지급을 거부할 수 있고, 나머지 9,900만 원은 지급해야 합니다. 모든 공사비 지급을 거부할 수는 없다는 것이죠.

결론:

김씨는 하자 보수에 필요한 비용만큼 공사비 지급을 거부할 수 있지만, 그 이상은 지급해야 합니다. 동시이행 항변권은 상대방의 의무 불이행으로부터 자신을 보호하는 중요한 권리지만, 그 범위를 정확히 알고 사용해야 합니다. 하자 문제로 분쟁이 발생하면 관련 법과 판례를 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.