공사대금 미지급에 빡친 건설사, 공사 중단?! 하자보수 책임은 누구에게?

건설 현장에서 흔히 발생하는 분쟁 중 하나, 바로 하자보수와 공사대금 문제입니다. 오늘은 건설사와 건축주 사이에 발생한 하자보수 책임과 공사대금 지급에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다. (대법원 2002. 10. 22. 선고 2000다66810 판결)

사건의 개요

건축주 A는 건설사 B에게 건물 신축 공사를 맡겼습니다. 공사가 진행되던 중 건물의 슬래브, 보, 기둥 등 여러 곳에서 하자가 발견되었습니다. A는 B에게 하자보수를 요구했지만, B는 A가 기성 공사대금을 지급하지 않았다는 이유로 공사를 중단하고 하자보수도 거부했습니다. 결국 A와 B는 법정 다툼을 벌이게 되었습니다.

법원의 판단

1. 하자보수 책임

법원은 건설사 B에게 하자보수 책임이 있다고 판단했습니다. 공사가 완전히 끝나지 않았더라도, 하자가 발생한 부분의 작업이 완료된 상태라면 건설사는 하자보수 책임을 져야 한다는 것입니다. (민법 제667조)

2. 공사대금 지급 의무와 하자보수 의무의 동시이행

법원은 건설사의 하자보수 의무와 건축주의 공사대금 지급 의무는 동시이행 관계에 있다고 판단했습니다. 즉, 건축주는 하자보수가 완료될 때까지 공사대금 지급을 거부할 수 있고, 건설사 역시 공사대금을 받을 때까지 하자보수를 거부할 수 있다는 것입니다. (민법 제536조, 제667조)

3. 동시이행 항변권의 남용

그러나 법원은 건축주 A가 동시이행 항변권을 남용하고 있다고 판단했습니다. 하자보수 비용에 비해 미지급 공사대금이 훨씬 많았고, 건축주 A는 재정적으로 어려워 하자보수가 완료되어도 공사대금을 지급할 가능성이 낮았기 때문입니다. 법원은 건축주가 하자보수를 요구하며 지급을 거절할 수 있는 공사대금은 하자보수 비용에 해당하는 금액으로 제한해야 한다고 판단했습니다. (민법 제2조, 제536조)

4. 계속적 거래에서의 이행거절

법원은 계속적인 거래 관계에서는 이전 거래의 대금을 받지 못했거나 향후 대금 지급이 불확실한 경우, 공급자는 다음 거래의 이행을 거절할 수 있다고 판단했습니다. (민법 제2조, 제536조 제2항) 이 사건에서는 건축주 A가 기성 공사대금을 지급하지 않았고 앞으로도 지급할 가능성이 낮았기 때문에, 건설사 B는 잔여 공사를 거부할 수 있다고 본 것입니다. (대법원 1995. 2. 28. 선고 93다53887 판결 등 참조)

결론

이 판례는 하자보수와 공사대금 문제에 대한 법원의 판단 기준을 제시하고 있습니다. 건설사는 공사가 완료되지 않았더라도 하자 발생 부분에 대한 보수 책임을 져야 하지만, 건축주 역시 정당한 이유 없이 공사대금 지급을 거부해서는 안 됩니다. 특히, 미지급 공사대금에 비해 하자보수 비용이 훨씬 적은 경우, 건축주의 동시이행 항변권 행사는 권리남용으로 인정될 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 또한, 계속적인 거래 관계에서는 상대방의 채무불이행이 예상되는 경우, 자신의 이행을 거절할 수 있다는 점도 기억해두시면 좋을 것 같습니다.