건물 용도 바꾸기, 생각보다 복잡하네?! (공동주택, 농지, 산지, 주차장)

내 땅, 내 건물인데 용도 변경하는 것도 마음대로 안 된다는 사실, 알고 계셨나요? "국토의 계획 및 이용에 관한 법률" 외에도 다양한 법률에서 용도 변경을 규제하고 있어 꼼꼼히 확인해야 합니다. 오늘은 특히 헷갈리기 쉬운 공동주택, 농지, 산지, 그리고 부설주차장의 용도 변경에 대해 알아보겠습니다.

1. 우리 아파트, 용도 변경하려면? (공동주택)

먼저, 공동주택이 뭔지부터 명확히 해야겠죠? "공동주택관리법"(제2조제1호)에 따르면 아파트, 연립주택, 다세대주택처럼 여러 세대가 벽, 복도, 계단 등을 공유하면서 각자 독립된 주거 생활을 하는 주택을 말합니다. ("주택법" 제2조제3호, "주택법 시행령" 제3조제1항 참고)

공동주택의 용도 변경은 크게 두 가지로 나뉩니다.

• 주택 용도 변경: 법 개정이나 주변 환경 변화로 인해 현재 주택 구조가 "주택건설기준 등에 관한 규정"에 맞지 않게 된 경우, 기준에 맞는 시설로 변경할 수 있습니다. 단, 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의가 필요합니다. ("공동주택관리법 시행령" 별표 3)

• 부대시설/복리시설 용도 변경: 입주자 공유 공간인 부대시설이나 복리시설(예: 주민운동시설, 놀이터)을 변경할 때도 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의가 필요합니다. 특히, 일정 조건을 만족하는 20세대 이상 공동주택의 경우, 주민운동시설, 단지 내 도로, 어린이놀이터의 4분의 3 범위 내에서 주차장으로 용도 변경이 가능할 수 있습니다. (2013년 12월 17일 이전 사업승인/건축허가를 받은 경우에 한정, "공동주택관리법 시행령" 별표 3) 또한, 지자체장이 필요성을 인정하는 경우에도 용도 변경이 가능합니다.

용도 변경 신고: 예를 들어, 잘 사용하지 않는 입주자집회소를 독서실로 바꾸고 싶다면 어떨까요? 아파트 소재지 조례에 따라 입주자집회소 설치가 필수가 아니라면, 전체 입주자 3분의 2 이상 동의를 얻어 용도 변경이 가능합니다. ("주택건설기준 등에 관한 규정" 제55조의2제3항·제4항, "공동주택관리법 시행령" 별표 3) "주택건설기준 등에 관한 규정"에 맞는 범위 내에서 부대시설이나 주민공동시설(영리를 목적으로 하지 않는 경우)로 용도 변경 시에도 일정 비율 이상의 입주자 동의를 얻어야 합니다. ("공동주택관리법 시행령" 별표 3 제1호다목)

2. 농지/산지, 다른 용도로 쓰려면?

• 농지: 농지를 농사 이외의 목적으로 사용하려면 (예: 건물 건축) 농림축산식품부장관의 허가 또는 시장·군수·구청장에게 신고해야 합니다. 농지의 종류와 규모에 따라 절차가 달라지니 유의하세요! ("농지법" 제2조제7호, 제34조, 제35조)

• 산지: 산지 역시 지정된 용도 외의 사용이나 형질 변경 시 산림청장, 시·도지사 또는 군수·구청장의 허가가 필요합니다. 허가받은 내용을 변경할 때도 마찬가지입니다. ("산지관리법" 제2조제2호, 제14조제1항)

3. 주차장 용도 변경, 가능할까? (부설주차장)

부설주차장은 원칙적으로 주차장 이외의 용도로 사용할 수 없습니다. ("주차장법" 제19조의4제1항) 하지만 예외적으로 시설물 내부 또는 부지 안에서 주차장 위치를 변경하거나, 내부 주차장을 인근 부지로 옮기는 경우 등 지자체장이 주차장 이용에 지장이 없다고 인정하는 경우에는 용도 변경이 허용될 수 있습니다. ("주차장법" 제19조의4제1항 단서, "주차장법 시행령" 제12조제1항)

용도 변경은 생각보다 복잡한 절차를 거쳐야 합니다. 관련 법령을 꼼꼼히 확인하고, 필요한 허가나 신고를 받아야 불이익을 받지 않습니다. 자세한 내용은 관련 법령 및 해당 기관에 문의하는 것이 좋습니다.