건물 용도 바꿨는데, 신고 안 하면 불법일까요? 🏢

건물 용도를 변경할 때는 정해진 절차를 따라야 한다는 사실, 알고 계셨나요? 단순히 생각하기에 건물주 마음대로 용도를 바꿔도 될 것 같지만, 실제로는 꼭 그렇지만은 않습니다. 오늘은 건물 용도 변경과 관련된 중요한 판례를 바탕으로, 어떤 경우에 불법 건축물이 되는지 자세히 알아보겠습니다.

사례 소개

'갑'씨는 근린생활시설에서 원룸으로 용도가 변경된 건물을 구입했습니다. 당시 건축법에서는 이런 용도 변경은 신고 대상이 아니었고, 단지 건축물대장에 변경 사항을 기재하는 신청만 하면 됐습니다. 그러나 '갑'씨는 이 신청을 하지 않았습니다.

시간이 흘러 건축법이 개정되었고, '갑'씨 건물처럼 면적이 작은 건물의 용도 변경도 신고 대상이 되었습니다. 이에 행정청은 '갑'씨에게 용도변경 신고를 하도록 시정명령을 내렸고, 이를 이행하지 않자 이행강제금을 부과했습니다. '갑'씨는 억울함을 호소하며 소송을 제기했지만, 결국 패소했습니다.

왜 불법일까요?

핵심은 '용도기재변경신청'입니다. 과거 건축법(2005. 11. 8. 법률 제7696호 개정 전)에서도 용도 변경 신고 대상이 아닌 건축물이라도 용도를 바꾸면 건축물대장에 기재사항 변경을 신청해야 했습니다(구 건축법 제14조 제4항, 현행 제19조 제3항 참조). '갑'씨는 이 신청을 하지 않았기 때문에 용도 변경이 적법하게 이루어지지 않았던 것입니다.

더 중요한 것은, 건축법상 용도변경은 단순히 건물 구조를 바꾸는 것뿐 아니라, 용도변경된 건물을 사용하는 행위까지 포함한다는 점입니다 (대법원 2002. 12. 24. 선고 2002도5396 판결 참조). 따라서 적법한 절차 없이 용도를 변경하고 사용하면, 건물을 원상복구하거나 적법한 용도변경 절차를 마칠 때까지 위법 상태가 계속됩니다.

법이 개정되었다고 해서 이전의 위법 상태가 없던 일이 되는 것은 아닙니다. '갑'씨는 구 건축법 시행 당시 필요한 신청을 하지 않았기 때문에 건물은 위법 상태였고, 이는 건축법 개정 이후에도 계속 유지되었습니다. 결국 '갑'씨는 개정된 건축법에 따라 용도변경신고를 해야 했던 것입니다.

핵심 정리

• 건물 용도 변경 시에는 건축물대장 기재사항 변경신청 등 필요한 절차를 꼭 따라야 합니다.
• 용도 변경 후 실제로 그 용도로 사용하는 행위도 건축법상 용도변경에 포함됩니다.
• 적법한 절차 없이 용도를 변경하면 건축법 개정 이후에도 위법 상태가 유지될 수 있습니다.

참고 조문:

• 구 건축법(2005. 11. 8. 법률 제7696호 개정 전) 제14조 제4항(현행 제19조 제3항 참조)
• 구 건축법(2005. 11. 8. 법률 제7696호 개정 전) 제14조(현행 제19조 참조)
• 구 건축법(2008. 2. 29. 법률 제8852호 개정 전) 제14조 제2항, 제3항(현행 제19조 제2항, 제3항 참조)
• 구 건축법 시행령(2006. 5. 8. 대통령령 제19466호 개정 전) 제14조 제2항 제7호(현행 삭제)

건물 용도 변경은 생각보다 복잡한 문제입니다. 법적 분쟁을 예방하기 위해서는 전문가의 도움을 받아 정확한 절차를 진행하는 것이 좋습니다.