건물 일부만 전세 잡았는데, 경매는 건물 전체를 할 수 있을까요?

안녕하세요! 오늘은 건물 일부에 대해서만 전세권을 설정했을 때, 경매 신청 범위에 대한 궁금증을 해결해 드리려고 합니다. 상가 건물의 일부만 전세를 얻어 사업을 하시는 분들께 특히 도움이 될 내용입니다.

상황: 건물 전체를 소유한 건물주 甲이 있습니다. 저는 甲 소유 건물의 일부(예: 1층 특정 상가)에 대해서만 전세권을 설정하고 사용하고 있습니다. 만약 건물주가 전세금을 돌려주지 않는다면, 저는 제 전세권을 기반으로 경매를 신청할 수 있을까요? 그런데, 경매를 신청할 때 제가 전세 든 부분뿐만 아니라 건물 전체를 경매에 넘길 수 있을까요?

정답: 안타깝게도 전세권이 설정된 부분만 경매 신청이 가능합니다. 제가 전세 든 부분 이외의 나머지 건물 부분은 경매 신청 대상이 아닙니다.

법적 근거:

• 민법 제318조 (전세권자의 경매청구권) 전세권자는 전세금의 반환을 받을 수 있는 경우에 전세권의 목적물에 대하여 경매를 청구할 수 있다.

이 조항에서 중요한 점은 "전세권의 목적물"에 대한 경매만 가능하다는 것입니다. 제가 전세권을 설정한 부분만 "전세권의 목적물"이므로, 그 외 다른 부분은 경매 대상이 될 수 없습니다.

대법원 판례: 대법원도 이와 같은 입장입니다. (대법원 1992.3.10. 91마256 결정) 건물 일부에 대해서만 전세권이 설정된 경우, 전세권자는 전세금을 돌려받지 못하면 전세권이 설정된 그 부분에 대해서만 경매를 신청할 수 있다고 판결했습니다. 전세권이 설정되지 않은 나머지 건물 부분에 대해서는 경매 신청 권한이 없습니다. (물론, 전세권이 설정된 부분에 대한 경매에서 발생하는 배당금에 대한 우선변제권은 별개의 문제입니다.)

결론: 건물 일부에 대해서만 전세권을 설정한 경우, 경매는 전세권이 설정된 그 부분에 대해서만 가능합니다. 건물 전체를 경매에 넘기고 싶다면, 처음부터 건물 전체에 대한 전세권을 설정해야 합니다. 전세 계약 전에 전세권 설정 범위를 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.