건물 지을 땅 샀는데, 갑자기 건물주가 생겼어요?! - 법정지상권 이야기

내 땅에 내가 원하는 건물을 짓는 것. 너무나 당연한 권리처럼 느껴지시죠? 그런데 땅을 샀더니 갑자기 그 땅 위에 있는 건물의 주인이 따로 있다면 어떨까요? 황당하게 들리겠지만, 법정지상권 때문에 충분히 일어날 수 있는 일입니다. 오늘은 이 법정지상권, 특히 관습상의 법정지상권이 언제 생기는지에 대한 중요한 대법원 판례를 바탕으로 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.

법정지상권이 뭐길래?

땅(토지)과 그 위에 있는 건물의 소유자가 원래 같았는데, 어떤 이유로 소유자가 달라지게 된 경우, 건물 소유자를 보호하기 위해 인정되는 권리가 바로 법정지상권입니다. 건물 소유자는 토지 소유자에게 땅을 빌려서(지상권) 건물을 계속 사용할 수 있게 됩니다. 이 법정지상권은 법으로 정해진 경우(민법 제366조 - 법정지상권)와 관습적으로 인정되는 경우(관습상의 법정지상권)가 있습니다. 오늘은 관습상의 법정지상권에 집중해 보겠습니다.

관습상의 법정지상권, 언제 생길까?

토지와 건물의 소유자가 같았다가 경매 등으로 소유자가 달라지는 경우, 관습상의 법정지상권이 생길 수 있습니다. 그런데 문제는 "토지와 건물 소유자가 같았던 시점"을 언제로 봐야 하느냐는 것이었습니다.

예를 들어, 땅 주인 A가 은행에서 돈을 빌리면서 땅을 담보로 저당권을 설정했습니다. 그 후 A가 땅 위에 건물을 지었고, 이후 빚을 갚지 못해 땅이 경매로 넘어갔습니다. 이때 건물 소유자인 A에게 관습상의 법정지상권을 인정할까요? 인정한다면, 그 기준 시점은 언제일까요? 경매가 시작된 날? 아니면 경매로 땅 소유자가 바뀐 날? 아니면 저당권이 설정된 날?

대법원은 이에 대해 저당권 설정 당시를 기준으로 판단해야 한다고 판결했습니다. 즉, 위의 예시에서는 저당권 설정 당시 A가 토지와 건물을 모두 소유하고 있었는지를 봐야 한다는 겁니다. 저당권 설정 당시에는 건물이 없었으니, 이 경우 A는 관습상의 법정지상권을 갖지 못합니다.

왜 저당권 설정 당시가 기준일까?

은행과 같은 저당권자는 돈을 빌려줄 때 담보물의 가치를 평가합니다. 만약 저당권 설정 이후에 토지나 건물 소유자가 바뀌면서 법정지상권이 생겨 담보물의 가치가 예상치 못하게 변동될 수 있습니다. 대법원은 이런 불확실성을 없애기 위해 저당권 설정 당시를 기준으로 판단해야 저당권자를 보호할 수 있다고 본 것입니다.

관련 법조항과 판례

• 민법 제279조 (물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다)
• 민법 제366조 (법정지상권)
• 대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결

정리하자면, 토지와 건물 소유자가 같았다가 경매 등으로 소유자가 달라질 때 생기는 관습상의 법정지상권은 저당권이 설정되어 있었다면 저당권 설정 당시를 기준으로 판단합니다. 이 판례는 법정지상권과 관련된 분쟁에서 매우 중요한 기준이 되므로, 꼭 기억해 두시기 바랍니다.