부동산을 팔 때 내는 세금, 양도소득세! 계산할 때 **양도차익(판 가격 - 산 가격)**에서 필요경비를 빼는데요, 이 필요경비를 어떻게 계산해야 하는지, 그리고 어떤 항목들이 필요경비로 인정되는지를 둘러싼 분쟁이 끊이지 않습니다. 오늘은 건물 지하실 식당 인테리어 비용을 필요경비로 인정할 수 있는지에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.
쟁점 1: 필요경비 계산, 어떻게 해야 할까?
과거 소득세법시행령(1990.12.31. 대통령령 제13194호로 개정되기 전)은 부동산을 '기준시가'로 거래할 경우 실제 지출한 비용과 상관없이 기준시가의 7%만 필요경비로 인정한다고 규정했습니다(제94조 제5항). 그런데 이 규정이 상위법인 소득세법과 충돌한다는 주장이 제기되었습니다.
소득세법(1990.12.31. 법률 제4281호로 개정되기 전) 제45조 제1항은 필요경비 항목으로 '자본적 지출액', '양도비', '설비비와 개량비'를 규정했습니다. '자본적 지출액'과 '양도비'는 하위 법령에서 구체적인 내용을 정하도록 위임했지만, '설비비와 개량비'는 그 범위를 제한하도록 위임한 근거가 없었죠. 따라서 시행령에서 '설비비와 개량비'의 공제 범위를 제한한 것은 무효라는 것이 법원의 판단입니다 (대법원 1991.10.22. 선고 90누9360 판결).
쟁점 2: 식당 인테리어 비용, '설비비와 개량비'에 해당할까?
이 사건의 핵심은 건물 지하실에 식당을 운영하기 위해 설치한 인테리어 비용을 필요경비, 그중에서도 '설비비와 개량비'로 인정할 수 있는지였습니다. 건물주는 건물을 팔면서 매수인이 식당 인테리어를 모두 철거했기 때문에, 이 비용은 건물 자체의 가치를 높이는 데 기여하지 않았다고 주장했습니다.
법원은 이 주장을 받아들였습니다. 건물의 객관적인 가치를 높이기 위한 지출이 아니라, 단순히 식당 영업을 위해 사용한 비용이므로 '설비비와 개량비'로 볼 수 없다는 것이죠 (대법원 1985.11.26. 선고 85누771 판결). 즉, 나중에 건물을 팔 때 매수자가 그 시설을 필요로 하지 않고 철거했다면, 그 비용은 건물 자체의 가치를 올리는 데 기여한 것이 아니라고 본 것입니다.
결론
비록 시행령에서 '설비비와 개량비' 공제 범위를 제한한 부분은 무효였지만, 이 사건의 인테리어 비용은 애초에 '설비비와 개량비'에 해당하지 않았기 때문에 필요경비로 인정되지 않았습니다. 부동산 양도소득세 신고 시 필요경비 항목을 꼼꼼히 따져봐야겠죠?
참고 조문:
참고 판례:
세무판례
건물을 수리하거나 개조했을 때, 모든 비용을 세금 계산 시 공제받을 수 있는 것은 아닙니다. 건물의 가치를 눈에 띄게 높이는 정도의 설비·개량비만 필요경비로 인정되어 양도소득세 계산 시 공제받을 수 있습니다.
세무판례
건물을 팔 때 건물에 붙어있는 시설물(예: 엘리베이터, 에어컨 등)을 설치하는데 쓴 돈도 필요경비로 인정받아 세금을 줄일 수 있는지에 대한 판례입니다. 결론은 "인정받을 수 있다"입니다. 건물 매매가격에 시설물 가격이 포함 안 됐더라도 필요경비 공제는 주장할 수 있습니다.
세무판례
옛날 법(지금은 바뀜)에 따라 토지 팔고 양도소득세 낼 때, 취득가액을 '환산가액'으로 계산했다면, 필요경비로 인정되는 항목이 제한됩니다. 취득 당시 등록세 과세표준액의 7%와 설비비, 개량비만 필요경비로 인정됩니다.
세무판례
토지를 살 때 매도인에게 지급한 택지 조성 공사비는 양도소득세 계산 시 필요경비로 공제할 수 있다.
세무판례
토지가 공익사업으로 수용될 때 보상금을 더 받기 위해 소송해서 이긴 경우, 그 소송 비용은 양도소득세 계산 시 필요경비로 공제받을 수 있다. 이는 법 개정 전에도 마찬가지다.
세무판례
부동산을 팔아서 얻은 이익(양도차익)에 대한 세금을 계산할 때, 부동산을 산 가격(취득가액)을 정확히 알 수 없는 경우 어떻게 계산하는지, 그리고 관련 비용(필요경비)은 어떤 항목을 인정하는지에 대한 판결입니다. 핵심은 실제 거래가격을 알 수 없다면 법에서 정한 방식대로 계산해야 하고, 그 방식에 따라 계산한 추정 취득가액을 사용할 경우, 실제로 지출한 추가 비용은 대부분 인정되지 않는다는 것입니다.