건물 가치를 높이는 공사비용, 세금 공제 받을 수 있을까?

부동산을 팔 때 내는 세금, 양도소득세! 계산이 복잡해서 머리 아프시죠? 특히 필요경비를 얼마나 인정받느냐에 따라 세금이 크게 달라질 수 있는데요, 오늘은 건물에 투자한 공사비용을 필요경비로 인정받을 수 있는지에 대한 법원 판결을 소개해드리겠습니다.

쟁점은 '설비비·개량비' vs '자본적 지출액'

건물을 양도할 때 양도차익에서 공제되는 필요경비에는 취득가액, 설비비·개량비, 자본적 지출액, 양도비 등이 있습니다 (구 소득세법 제45조 제1항). 이 중 '설비비·개량비'와 '자본적 지출액'의 구분이 중요한데요, 둘 다 건물에 투자한 비용이지만 세금 계산 방식이 다르기 때문입니다.

기준시가를 적용할 때 필요경비 인정 범위

만약 부동산을 취득할 당시의 실제 거래가격(실지거래가액)을 알 수 없어 기준시가를 적용하는 경우, 구 소득세법 시행령 제94조 제5항에 따라 필요경비가 제한됩니다. 취득 당시의 기준시가에 등록세 과세표준액의 7%를 더한 금액만 필요경비로 인정되는 것이죠. 하지만 '설비비·개량비'는 이러한 제한을 받지 않습니다.

대법원 판결: 건물 가치를 '현저히' 높여야 인정

대법원은 1991년 10월 22일 선고된 90누9360 전원합의체 판결에서 '설비비·개량비'의 의미를 명확히 했습니다. 단순히 건물에 돈을 들였다고 해서 모두 '설비비·개량비'로 인정되는 것은 아니라는 것입니다. 건물의 객관적인 가치를 현저하게 증가시키는 정도의 비용만 '설비비·개량비'로 인정된다는 것이죠.

이 사건에서 원고는 건물 1층과 2층 사이에 바닥을 설치하고 창고를 짓는 등의 공사를 했지만, 법원은 이러한 공사가 건물의 가치를 '현저히' 높이는 정도는 아니라고 판단했습니다. 따라서 해당 공사비용은 '설비비·개량비'가 아닌 '자본적 지출액'으로 보아 기준시가에 의한 필요경비 제한 규정을 적용받게 되었습니다.

핵심 정리

• 건물에 투자한 비용이라도 무조건 세금 공제 대상이 되는 것은 아닙니다.
• '설비비·개량비'로 인정받으려면 건물의 객관적 가치를 '현저히' 증가시키는 공사여야 합니다.
• 기준시가를 적용하는 경우 '설비비·개량비'는 필요경비 제한 규정을 적용받지 않습니다.

이번 판례를 통해 건물 공사비용에 대한 세금 공제 여부를 판단하는 기준을 명확히 알 수 있었습니다. 부동산 양도 시 세금 문제로 고민하고 계시다면 전문가와 상담하여 정확한 정보를 얻는 것이 중요합니다.