건물 철거, 꼭 매도청구 먼저 해야 할까? 대지사용권 없는 집합건물 소유자의 딜레마

아파트나 오피스텔처럼 여러 개의 독립된 공간으로 구성된 건물을 집합건물이라고 합니다. 각 공간의 소유자는 자기 공간(전유부분)에 대한 소유권과 함께 건물이 위치한 땅(대지)을 사용할 권리(대지사용권)를 가집니다. 그런데 만약 대지사용권이 없다면 어떤 문제가 생길까요? 최근 대법원 판례를 통해 이와 관련된 흥미로운 사례를 살펴보겠습니다.

사건의 개요

A 회사는 신탁회사에 땅을 맡겨 건물을 지은 후, 각 공간을 분양했습니다. 그런데 A 회사가 돈을 갚지 못하게 되자, 신탁회사는 땅을 다른 회사(B 회사)에 팔아버렸습니다. 이 과정에서 기존 분양받은 사람들은 대지사용권을 잃게 되었습니다. B 회사는 대지사용권이 없는 건물 소유자들에게 건물을 철거하라고 요구했습니다.

쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음 두 가지였습니다.

1. 대지사용권이 없는 경우에도 전유부분과 대지사용권은 항상 함께 취급해야 하는가? (집합건물법 제20조 관련)
2. 건물 철거를 요구하기 전에 반드시 매도청구를 먼저 해야 하는가? (집합건물법 제7조 관련)

대법원의 판단

대법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 대지사용권이 처음부터 없었거나, 신탁계약 종료 등으로 소멸한 경우에는 전유부분과 대지사용권을 일체로 취급해야 할 의무가 없다. 즉, 이 사건에서 분양받은 사람들이 대지사용권을 잃었다고 해서 전유부분에 대한 권리까지 잃는 것은 아닙니다. (구 집합건물법 제20조 제1항, 제2항)

2. 건물 부지 소유자가 철거를 요구할 때, 반드시 집합건물법 제7조에 따른 매도청구를 먼저 해야 하는 것은 아니다. 또한 전유부분만 철거하는 것이 사실상 불가능하더라도 철거를 요구할 수 있다. 즉, B 회사는 매도청구 없이 바로 철거를 요구할 수 있습니다. (구 집합건물법 제7조, 민사소송법 제248조)

핵심 정리

• 대지사용권이 없더라도 전유부분 소유권은 유지될 수 있습니다.
• 대지 소유자는 매도청구 없이도 건물 철거를 요구할 수 있습니다.
• 전유부분만의 철거가 어렵더라도 철거 청구가 가능합니다.

이번 판례는 대지사용권과 전유부분의 관계, 그리고 철거청구권에 대한 중요한 기준을 제시했다는 점에서 의미가 있습니다. 집합건물과 관련된 분쟁 발생 시, 이러한 법리와 판례를 참고하여 자신의 권리를 보호하는 것이 중요합니다.